Refinanțarea fără costuri finale: este potrivit pentru dvs.?

O ipotecă fără costuri de închidere poate suna prea bine pentru a fi adevărată. Dar, dacă ratele de refinanțare sunt favorabil scăzute - totuși, eliminarea împreună a comisioanelor anterioare vă descurajează să vă refinanțați ipoteca - o refinanțare fără costuri de închidere poate fi utilă în considerare. Mai ales dacă intenționezi să stai în casă doar pentru câțiva ani.

Cum funcționează o refinanțare fără costuri de închidere

Costurile de închidere se ridică la 3% până la 6% din soldul principal, potrivit Comitetului Federal Reserve. Acestea sunt taxele pentru o evaluare, titlu de căutare, taxe de înregistrare și toate celelalte. Dar creditorii vor împacheta adesea ipoteci "fără închidere-cost" pentru împrumutații calificați. Acest lucru se poate realiza în câteva moduri.

Încărcarea unei rate mai mari a dobânzii. Creditorul poate acoperi cheltuielile unei refinanțări fără costuri de închidere prin majorarea ratei dobânzii la împrumut. În acest fel, creditorul va face totul înapoi, și, probabil, mult mai mult în timp, în timp ce atrage mai multe afaceri împrumut la departamentul de credite ipotecare.

Împachetarea taxelor în finanțare. De asemenea, creditorul poate introduce taxele de refinanțare "fără cost" în soldul principal pe care îl veți datora. Este o metodă diferită cu același rezultat: o plată mai mare, deoarece taxele plus dobânda sunt plătite pe întreaga durată a împrumutului.

Pro și contra unei refinanțe fără costuri de închidere

Pro:

• Nu se plătesc taxe în avans la închidere
• Fără a plăti taxe mari în avans înseamnă un punct mai mic de pauză
• Plata taxelor zero face mai ușor compararea ratelor dobânzilor în rândul creditorilor

Contra:

• Veți datora o plată lunară mai mare
• Veți plăti probabil mai mult interes pe durata de viață a împrumutului

Când să alegeți o refinanțare fără costuri de închidere

Sperând să se mute până la o altă casă destul de curând? Refinantarea ipotecară fără închidere poate fi pentru dvs. Dacă aveți de gând să stați într-o casă de doar câțiva ani, probabil că nu ați putea recupera în economiile de refinanțare taxele în avans pe care le-ați plăti oricum.

Și este singura opțiune - în afară de a aștepta să cumperi - pentru cei care pur și simplu nu au economiile pentru a acoperi costurile de închidere anticipate.

Cu toate acestea, nu fiecare creditor oferă o opțiune fără costuri de închidere. Potrivit cercetării Investmentmatome, doar câțiva creditori promovează în mod deschis un program de refinanțare fără costuri de închidere. De fapt, Banca S.U.A. era unul dintre singurii creditori naționali pe care am descoperit că le-a promovat un program specific de refinanțare cu închidere la zero.

Se plătește pentru a face un magazin cu câțiva creditori diferiți, deoarece băncile locale și uniunile de credit ar fi mai multe șanse să facă publicitate acestor opțiuni.

" MAI MULT: Cât costă casa mea?

Dezavantajul unei refinanțe fără costuri de închidere

Dacă renunți la rădăcini pentru o perioadă mai lungă de timp, probabil că ar trebui să luați în considerare plata costurilor de închidere în avans. Este doar o chestiune de a face un pic de matematică.

În timp ce costurile inițiale sunt reduse cu o refinanțare fără costuri de închidere, rezultatul este o plată mai mare și, probabil, un interes semnificativ mai mare care va fi plătit pe întreaga durată a împrumutului. Creditorii pot, de asemenea, să adauge împrumutului o pedeapsă cu plata anticipată pentru a vă descuraja din nou să refinanțeze înainte de a-și recupera costurile.

Rularea numerelor

Pentru a lua o decizie înțeleaptă, cereți creditorilor să analizați costurile de închidere, precum și diferența dintre rata dobânzii și plățile pentru o refinanțare fără costuri de închidere, comparativ cu un împrumut cu taxe în avans. Cu o aplicație, fiecare creditor va furniza o estimare oficială a împrumutului detaliind costurile și termenii pe care îi oferă.

Acum, puteți calcula punctul de echilibru pentru cât timp va dura pentru a recupera costurile de închidere pe un împrumut și pentru a compara acest lucru cu ipoteca fără costuri de închidere. Să presupunem că costurile de închidere pe un împrumut ar însuma 3.500 de dolari. Iată cum puteți să calculați perioada de pariere:

Cum să calculați punctul de rentabilitate

Calculați economiile lunare de la plata dvs. pe casă existentă în raport cu noua dvs. plată lunară refinanțată mai mică. Vom folosi economiile de 150 $ ca exemplu. (Exemplu: 1.200 dolari - 1.050 dolari = 150 dolari economii lunare)

Reduceți rata efectivă de impozitare de la 1. Vom folosi o cotă de impozit de 25%. (Exemplu: 1 - 0,25 = 0,75)

Înmulțiți-vă economiile lunare cu rata după impozitare. Acestea vor fi economiile după impozitare. (150 x 0,75 = 113 dolari)

Împărțiți costurile de închidere estimate prin economiile după impozitare pentru a obține numărul de luni pentru a renunța la eveniment. (3.500 dolari / 113 dolari = 31 luni)

În acest exemplu, ar fi nevoie de 31 de luni pentru a recupera costurile de închidere pentru o refinanțare standard. Dacă intenționați să rămâneți în casa dvs. timp de cel puțin trei ani, veți putea recupera taxele în avans ale refinanței dvs.

Acum puteți compara acest lucru cu creșterea ratei dobânzii și plata refinanței fără închidere, luând în considerare cât timp doriți să rămâneți în casă.

Vrei să facem matematica pentru tine? Utilizând calculatorul de refinanțare Investmentmatome, introduceți termenii refinanțării fără costuri de închidere și apoi termenii refinanțării standard cu comisioanele anterioare. Calculatorul vă va arăta punctele de echilibru, precum și plata lunară și economiile.

Mai mult de la Investmentmatome

• Găsiți cea mai bună rată de refinanțare
• Cum să vă refinanțați ipoteca
• Comparați creditorii de refinanțare a creditelor ipotecare

Actualizat 3 august 2017.