3 Considerații fiscale la vânzarea casei tale

De Forrest Baumhover

Aflați mai multe despre Forrest pe Investmentmatome's Ask a Advisor

Indiferent dacă aveți nevoie să vă mutați, doriți un spațiu mai mare sau mai mic, sau simțiți că are sens financiar, vânzarea casei dvs. este o decizie importantă. Poate avea și consecințe fiscale semnificative.

Iată trei modalități prin care vă puteți vinde casa:

1. Câștigul realizat

Câștigul realizat este profitul obținut din vânzarea unui activ, cum ar fi casa dvs. - și poate fi impozabil. Potrivit IRS, formula de bază pentru calcularea câștigului realizat este următoarea:

Preț de vânzare - Cheltuieli de vânzare - Bază ajustată = Câștig realizat

Aceasta înseamnă că trebuie să calculezi două lucruri pentru a-ți găsi câștigul realizat în vânzarea casei tale: cheltuielile tale de vânzare și baza. S-ar putea suna simplu, dar ambele iau în considerare factorii pe care probabil nu i-ați fi luat în considerare. Și calcularea lor corectă ar putea însemna o diferență de mii de dolari în impozitul dumneavoastră.

Cheltuielile dvs. de vânzare includ toate costurile de închidere, comisioanele imobiliare și alte costuri aferente pe care le-ați plătit. Combinați prin documentele de închidere pentru a vă asigura că ați luat totul pentru tot. Nu includeți impozitul pe proprietate oraș și județ, dar includeți taxele de transfer, dacă este cazul.

Baza include prețul inițial de achiziție al casei dvs., plus taxele pe care le-ați suportat în timpul închiderii casei, cum ar fi asigurarea titlului, taxele legale și de înregistrare sau taxele de anchetă. Baza include, de asemenea, costul oricăror îmbunătățiri majore, renovări sau înlocuiri ale sistemului pe care le-ați realizat. IRS face o distincție clară între reparațiile care sunt o parte normală a întreținerii la domiciliu - cum ar fi repararea scurgerilor - și îmbunătățiri, cum ar fi înlocuirea sistemului sanitar.

Pentru o listă mai cuprinzătoare a ceea ce poate și nu poate fi inclusă în calculele sau cheltuielile sau baza de vânzare, consultați Publicația IRS 523, "Vânzarea casei dvs.".

2. Câștigul de capital pe termen lung și pe termen scurt

Dacă aveți un câștig realizat asupra vânzării locuinței dvs., va fi supus unui impozit pe câștigurile de capital. Fie că este considerat câștig de capital pe termen lung sau scurt, depinde de cât timp ați deținut casa.

Dacă ați deținut casa timp de cel puțin un an și o zi, câștigurile pe care le-ați realizat în urma vânzării sale vor fi impozitate la rate ale câștigurilor de capital pe termen lung, care variază de la 0% la 23,8%. În caz contrar, vor fi impozitate la rate ale câștigurilor de capital pe termen scurt, care sunt aceleași cu ratele obișnuite ale veniturilor. Ratele pe termen lung ale câștigurilor de capital se bazează pe categoria de impozitare marginală a contribuabilului, dar sunt mai favorabile. De exemplu, un contribuabil din categoria de impozitare de 15% va plăti 0% pe un câștig de capital pe termen lung.

Dacă intenționați să vă vindeți locuința în termen de un an de cumpărare și să proiectați un profit, luați în considerare dacă îl puteți vinde într-un mod care califică vânzarea drept câștig pe termen lung. Cu toate acestea, dacă vindeți reședința principală pentru o pierdere, nu vi se permite să revendicați o pierdere de capital - ceea ce ar reduce factura dvs. fiscală.

3. Excluderi

În conformitate cu secțiunea 121, IRS permite contribuabililor să excludă primele 250 000 USD din câștigurile de capital din vânzarea domiciliului lor primar dacă acestea îndeplinesc anumite cerințe de proprietate și de utilizare. Cuplurile căsătorite depunând împreună pot exclude până la 500.000 de dolari.

Dacă ați deținut casa timp de cel puțin doi ani din cei cinci ani care au condus la vânzare, îndepliniți cerința de proprietate. Dacă domiciliul a fost reședința dvs. principală timp de cel puțin 730 de zile din ultimii cinci ani, îndepliniți cerințele de utilizare.

Dacă sunteți căsătoriți depunând împreună, trebuie să îndepliniți fiecare cerința de utilizare pentru a vă califica pentru excluderea de 500.000 $. Puteți totuși să vă calificați dacă o singură persoană îndeplinește cerința de proprietate. Și dacă nu sunteți căsătoriți, ci vindeți casa cu altcineva, puteți lua fiecare excluderea de 250.000 de dolari, atât timp cât fiecare dintre dvs. îndeplinește cerința de utilizare și cel puțin unul dintre dvs. îndeplinește cerința de proprietate.

IRS permite excluderi parțiale pentru cei care nu îndeplinesc cerințele, dar vinde o casă datorită muncilor sau mișcărilor legate de sănătate sau evenimente neprevăzute, cum ar fi moartea, divorțul, dezastrul natural, șomajul sau alte motive de calificare. Publicația IRS 523 conține mai multe detalii.

Un sfat imparțial

Aceste considerente fiscale sunt importante, dar citirea lor nu este în nici un caz un substitut adecvat pentru un sfat imparțial, bazat pe situația dvs. personală. Înainte de a lua orice decizie majoră despre vânzarea dvs. la domiciliu, așezați-vă cu un planificator financiar numai cu taxă. El sau ea poate lua în considerare toți factorii care vă vor afecta decizia. A avea o relație cu un profesionist de încredere este cel mai bun mod de a pune împreună un plan care să vă atingă obiectivele financiare.

Forrest Baumhover este un planificator financiar numai cu taxă și directorul Westchase Financial Planning din Tampa, Florida. Pentru mai multe informații, vizitați www.westchasefinancialplanning.com.

Imagine prin iStock.