Cele mai grele lucruri pe care le puteți face atunci când cumpărați o locuință de vânzare scurtă

De mai bine de un an, familia a căutat o locuință mai mare în cartierul nostru din Dallas suburban. Acum că copiii sunt mai în vârstă, suntem pregătiți pentru o piscină, un aspect diferit și un al cincilea dormitor pentru biroul meu de acasă.

Este o combinație greu de găsit fără sărituri de cartier, așa că atunci când am văzut o suprafață de 3,100 metri pătrați acasă la prețul de mai jos a lovit MLS (Serviciul de afișări multiple), am sărit pe el.

Asta a fost mai mult de 40 de zile în urmă și încă nu am auzit dacă oferta noastră de preț mai mare a fost acceptată. Se pare că vânzătorii au căzut în urma plăților, iar creditorul trebuie să accepte acum să accepte mai puțin decât suma datorată ipotecii. Se numește o vânzare în lipsă și este unul dintre segmentele cele mai rapide de creștere a vânzărilor la domiciliu.

Vânzările scurte reprezintă, de asemenea, o piață cu potențiale capcane. Dar există modalități de a vă asigura că nu vă regretați decizia. În cazul nostru, nu suntem siguri dacă creditorul a văzut oferta noastră. Aparent, creditorii au sute de contracte de vânzare cu amănuntul pe birourile lor; poate dura săptămâni, luni, chiar și un an pentru a obține un răspuns. Înțelegerile mai puțin complicate - de exemplu, a noastră implică doar o singură garanție - ar trebui să meargă puțin mai repede. Vom vedea.

Într-un sens, "vânzarea în lipsă" este un nume greșit, pentru că în timp nu există nimic scurt despre asta. Numele său provine din faptul că banca se scurtează. Harry Ridge, brokerul nostru la VIP Realty Platinum, a spus că mulți cumpărători de case se supără atunci când trec mai multe bucăți de timp și nu se întâmplă nimic. Cei mai mulți nu înțeleg că oferta trebuie să fie aprobată de bancă, nu de vânzător care a stabilit prețul pe MLS.

Nerăbdarea este problematică pe piața de vânzare cu amănuntul. E greu să-ți pui viața în așteptare. S-ar putea să fiți înclinați să opriți cumpărăturile de la case sau să cumpărați obiecte de bilete mari, ambele greșeli monumentale pe această piață. Și există și alte erori pe care le puteți face pe parcurs.

Dar există un răspuns: Când nu sunteți îndoieli, nu faceți asta. Nu opriți cumpărăturile la case. Nu faceți cumpărături mari. Și mai sunt multe lucruri.

Iată cinci lucruri pe care trebuie să fii sigur că nu le faci când faci o ofertă pe o locuință de vânzare:

1. Nu vinde mai întâi casa ta. Nu există nici o garanție că creditorul acceptați oferta dvs. de vânzare cu amănuntul, așa că nu săriți arma și riscați să deveniți fără adăpost. S-ar putea să fiți cel mai mare ofertant acum, dar casa de vânzare pe termen scurt rămâne pe MLS în timpul acestui proces. Alți cumpărători pot să depună oferte care să aducă dvs., creând un război de licitare. Creditorul poate, de asemenea, contracara oferta ta. În afacerea noastră, am oferit 5.000 $ mai mult decât prețul solicitat și am acceptat să plătim costurile de închidere. Casa nu a fost actualizată încă din 1996 și necesită upgrade-uri în valoare de 20.000 de dolari, așa că nu suntem dispuși să plătim mult mai mult.
2. Nu uitați să strângeți bani pentru reparații mari Până când veți obține o inspecție - și nu ar trebui să faceți asta până când banca nu acceptă oferta dvs. - nu veți cunoaște situația reală a casei. Dacă proprietarul nu și-a putut plăti ipoteca, probabil că nu făcea mari reparații. Aceasta se numește întreținere amânată. Majoritatea creditorilor nu plătesc pentru reparații sau garanții suplimentare la domiciliu.
3. Nu puneți toate ouăle într-un singur coș. Continuați cumpărăturile casei. Oferta dvs. de vânzare pe termen scurt nu este un lucru sigur, așa că nu opriți să actualizați actualizările zilnice de e-mail de la agentul dvs. imobiliar
4. Nu efectuați achiziții de bilete mari Am primit rapid scrisoarea noastră de pre-certificare pentru a arăta creditorilor am fost serioși. Dar, odată ce aprobarea dvs. pre-certificare este aprobată, nu cumpărați o mașină, nu vă mai părăsiți locul de muncă sau nu mai faceți bani. Dacă faceți acest lucru, trebuie să vă retrimiteți informațiile financiare creditorului dvs. ipotecar, ceea ce vă face să vă încurcați actele. Apoi se întoarce la partea inferioară a grămezii.
5. Nu o faceți dacă sunteți un cumpărător pentru prima dată . Am mai deținut și vândut o locuință înainte, iar procesul a fost neted ca untul. Vânzările scurte au o mulțime de hârtii, la fel ca și vânzările tradiționale, dar vânzările în lipsă nu sunt bune pentru cumpărător sau pentru agentul dvs. imobiliar (care ar trebui să aibă experiență cu acest tip de tranzacție). Prima dată brokerul nostru, un veteran de imobiliare de 26 de ani, a închis o vânzare în scurt, a fost o durere pe care a jurat că nu o va mai face niciodată. (Mi-a schimbat mintea. Astăzi, vânzările scurte reprezintă jumătate din afacerea lui.) Nu sunt pentru cei slabi de inimă. Ca agentul imobiliar Regina Stockwell a spus că dacă locuiți împreună cu soacra dvs., plătiți chiria sau cumpărați pentru prima dată la domiciliu, evitați vânzarea în lipsă.

Există linii directoare, începând cu data de 15 iunie 2012, menite să îmbunătățească procesul de vânzare pe termen scurt. Serviciile de credite ipotecare susținute de Fannie Mae și Freddie Mac sunt obligate să emită o decizie finală de acceptare sau respingere în termen de 60 de zile de la primirea unei oferte de vânzare pe termen scurt. Sunt sceptic că acest lucru va fi pus în aplicare deoarece alte mandate au scăzut, dar este un pas în direcția cea bună.

Speram să intrăm în noua casă în această vară pentru a ne bucura de piscină, dar vara viitoare ar putea fi mai realistă. Cu toate acestea, dacă ajungem la această casă, vom ajunge la o tranzacție mai mare pe o proprietate mai mare cu o rată a dobânzii stelare.

Răspunsul investițional: Este esențial să continuăm vânătoarea casei. Participați la case deschise și solicitați spectacole. S-ar putea să nu găsiți o afacere la fel de bună, dar nu vreți să pierdeți și casa dvs. de vis.