De ce Bank of America se datorează în judecată și ce înseamnă pentru piața imobiliară de astăzi
КАК НЕ ПЛАТИТЬ КРЕДИТ | КРЕДИТ ЕВРОПА БАНК | РАЗГОВОРЫ С КОЛЛЕКТОРАМИ 2020 | ГАГАРИН
Departamentul de Justiție a anunțat săptămâna trecută un proces împotriva Bank of America. În discuție: procurorul afirmă că Countrywide a vândut în mod deliberat mii de ipoteci rău în amonte de Fannie Mae și Freddie Mac cu negociere neglijabilă.
În mod specific, guvernul a formulat obiecții față de așa-numitul program de "banda de înot rapid" sau "hustle", în care împrumuturile cu subscrieri înșelătoare sau inexistente, fără documentație sau denaturare evidentă au fost ștampilate de oficiali și directori la nivel național înainte de a fi vânduți Fannie și Freddie. Potrivit procesului din cadrul Departamentului de Justiție, Bank of America a ținut programul de ceva timp după ce a achiziționat Countrywide.
Cum sa întâmplat acest lucru și ce înseamnă pentru piața imobiliară?
Povestea crizei ipotecare pe scurt
Permiteți-ne să setăm scena:
A fost anul 2007, iar industria ipotecară tocmai a început să se descurce. În calitate de investitor în valoare de greu și un discipol al lui Ben Graham și Buffet de garanție, am fost în căutarea unor modalități de a cumpăra acțiuni tulburi la prețuri ieftine. Așa că m-am uitat la Countrywide. Chiar m-am dus atât de departe încât să-i trimit raportul anual.
Iată ce am scris despre Countrywide la acea dată:
"Este tentant. Se tranzacționează la 5x câștiguri oficiale. Mă adaptez mental la mai mult de 8 până la 9 ori câștigurile din "lumea reală" și tranzacțiile cu 20-30% din valoarea contabilă. Este sub 10% subprimelor ….
Este foarte tentant - cu un dividend plăcut între timp să mă plătesc pentru că aștept o recuperare.
Dar mă uit la CEO-ul lor, și el vinde acțiuni la fel de repede ca vesta lui opțiuni. Se pare că nu păstrează niciunul din ei personal și, prin urmare, nu îl încred în el ca proprietar-manager."
Și, după cum sa dovedit, instinctele mele au avut dreptate în legătură cu CEO-ul Angelo Mozilo. El și-a făcut compania să inițieze un program imens de răscumpărare a acțiunilor - chiar dacă el dădea acțiuni din contul său personal ca și cum ar fi ieșit din stil.
Modul în care Guvernul a participat mai întâi
SEC a dat vânt după el câțiva ani mai târziu și, în cele din urmă, a mers după el, personal. Mozilo a creat patru planuri separate de vânzări de acțiuni executive pentru el în 2006, chiar dacă el a fost încărcarea companiei cu datorii pentru a cumpăra înapoi milioane de acțiuni. Din păcate, înțelegerile generoase ale lui Mozilo făcute de politicienii proeminenți au fost plătiți. El ia înșelat în esență pe colegii săi de investitori de 140 de milioane de dolari, dar în cele din urmă SEC nu a urmărit acuzații penale. L-au lăsat să plece cu o tranzacție de 67 milioane de dolari. O mare amendă, sigur, dar nicăieri în apropierea a ceea ce a furat și doar aproximativ 10 sau 15% din valoarea sa netă. Puncte bonus: Mozilo a primit compania a cărei acționari a fraudat să plătească 20 de milioane de dolari din aceasta.
SEC nu a urmărit acuzațiile de fraudă până în 2009. Dar vânzările din interior și cumpărările de acțiuni au fost înregistrate în 2007. Am trecut pe stoc, mirosind un câine cu purici, după cum spunea Gordon Gekko. Bank of America sa uitat la același model de fapt pe care l-am făcut - și am cumpărat întreaga companie pentru 4 miliarde de dolari.
Mișcare proastă.
A durat până acum DOJ-ul să intre.
Ce a gresit Banca Americii?
De obicei, băncile sunt de așteptat să cumpere împrumuturi înapoi cu subscrieri defectuoase care nu reușesc și să le păstreze în cărțile lor. Dar Bank of America spune că există o limită a ceea ce se poate aștepta să facă. Sunt dispuși să cumpere împrumuturi cu subscrieri necorespunzătoare. Dar unele dintre aceste împrumuturi nu s-au făcut rău până când nu sa produs recesiunea economică, și asta nu a avut nimic de-a face cu Hustle.
Purtătorul de cuvânt al BofA, Lawrence Grayson,
"Bank of America a intensificat și a acționat în mod responsabil pentru a rezolva problemele legate de ipotecare; afirmația că ne-am răscumpărat împrumuturile de la Fannie Mae este pur și simplu falsă. "El a continuat să spună:" La un moment dat, nu se poate aștepta ca Bank of America să compenseze orice entitate care pretinde pierderi care au fost efectiv cauzate de încetinirea creșterii.“
Într-adevăr, Bank of America a răscumpărat deja o grămadă de împrumuturi. În valoare de 2,5 miliarde de dolari, într-o afacere pe care au încheiat-o cu Fannie și Freddie în ianuarie 2011. Deoarece a plătit dragi autorităților de reglementare și reclamanților amenzi și judecăți în ultimii ani.
Care este moralul povestirii?
Un pește se mișcă din cap. Când vine vorba de guvernanța corporativă, nu numai capul care contribuie la putregai. Un executiv corupt, fără credință va atrage un set de vicepreședinți corupți, fără credință. În cel mai bun caz, sunt naivi și ușor manipulați. De asta au fost angajați. Cei mai mulți sunt dispuși să privească în sens invers sau să tolereze operațiuni precum "The Hustle" și încălcări evidente ale datoriei fiduciare ca Mozilo, care îi îndrumă pe Countrywide să împrumute milioane de dolari pentru a cumpăra acțiuni umflate, chiar dacă le-a scos singur. Și în cele mai grave cazuri, au participat efectiv la frauda de pe piață.
Directorul executiv stabilește tonul etic al unei companii. În final, el se va înconjura cu oameni ca el. Bank of America nu este Countrywide. Dar au uitat acea regulă și au privit doar la un dividend gras și la un raport atractiv P / E. Dar dividendul și P / E erau puțin mai mult decât o fațadă.
Outlook: Cum va face Bank of America în instanță?
Este prea devreme pentru a spune care sunt perspectivele procesului guvernului - ambele părți au argumente puternice. Guvernul va indica pierderile foarte reale care au apărut din cauza practicii neglijente a Countrywide, dacă nu a fraudei de natură să denatureze calitatea subscrierii către Fannie și Freddie și companiile de asigurări care asigură bazele ipotecare bazându-se pe buna credință a bancherilor și a companiilor ipotecare generarea împrumuturilor.
Bank of America poate să sublinieze faptul că au existat o mulțime de cauze alternative de neplată între momentul în care au apărut împrumuturile și timpul în care au fost implicați în mod real. Chiar și împrumuturile bine subscrise din când în când merg bustul.
Bank of America poate de asemenea să susțină că False Claims Act nu se aplică, deoarece Fannie și Freddie nu s-au calificat drept funcționari guvernamentali în scopul respectivei legi. Poate că fac acum, dar nu au făcut-o înainte ca guvernul să preia cele două entități. De fapt, în 1996, un judecător federal a creat tocmai acest precedent, hotărând că Freddie Mac nu era o entitate guvernamentală, deoarece o mare majoritate a directorilor săi nu erau numiți de guvern, iar guvernul nu a menținut un control substanțial asupra operațiunilor lui Freddie Mac. Dar va fi greu să găsești un juriu care va fi foarte simpatic pentru Bank of America și Countrywide în mediul actual.
Ce investitori ar trebui să învețe din această poveste
Bank of America a plătit 4 miliarde de dolari - pentru privilegiul de a prelua datorii de 40 miliarde de dolari.
Atunci când cumpărați o cotă de acțiuni, nu posedați doar o creanță asupra câștigurilor viitoare. De asemenea, vă asumați și o parte din pasivele viitoare ale companiei. Este posibil ca mingea să fi fost deja pusă în mișcare de ani înainte de cumpărare. Dar orice hotărâre se va aplica acționarilor actuali, nu acționarilor în momentul în care au fost șocați. Nu uita niciodată asta. De altfel, acesta este motivul pentru care oamenii care cumpără afacerile deținute îndeaproape sunt de obicei mai bine să cumpere bunuri, mai degrabă decât stoc. Activele nu vin cu datorii ascunse, cu excepția cazului în care există o garanție asupra lor, care este informație publică.
