Cumpararea unei case: Protejați-vă cu situații neprevăzute și dezvăluiri

Deși este important să vă protejați propriile interese, în general, cele mai multe situații neprevăzute din oferta dvs., cu atât mai puțin entuziast vânzătorul ar putea fi să vă descurce. Veți avea o șansă mai bună cu ajutorul ofertei "if-thens" pe piața cumpărătorului.

Unele contingențe pe care nu le poți controla

Câteva condiții ale vânzării sunt în afara controlului dvs., cum ar fi aprobarea de către creditor a împrumutului dvs. sau aprecierea casei cu o valoare suficientă. Altele vor fi responsabilitatea dvs., cum ar fi obținerea asigurărilor pentru proprietarii de case - deși un transportator trebuie să aprobe proprietatea pentru acoperire, deci este ceva ce nu puteți controla pe deplin.

O altă condiție comună a tranzacției poate permite cumpărătorului să finalizeze vânzarea unei locuințe anterioare sau oferind timp vânzătorilor pentru a-și găsi următoarea locuință. Oricare dintre aceste condiții trebuie să aibă o limită de timp stabilită.

Cumpararea unei case: Ce puteti controla

O inspecție la domiciliu este în interesul dumneavoastră și vă permite să vă retrageți din afacere dacă sunt descoperite probleme serioase. Contractul dvs. poate stipula că reparațiile trebuie făcute dacă problemele sunt descoperite, dar acest lucru poate însemna închiderea întârzierilor în timp ce contractorii sunt programați și reparațiile sunt aprobate. Puteți prefera să renegociați prețul de vânzare dacă sunt necesare îmbunătățiri semnificative.

Pe piețele calde, cumpărătorii plătesc de multe ori un raport de pre-inspecție înainte de a face o ofertă - sau să renunțe la o inspecție totală. În alte cazuri, contractele de vânzare pot fi scrise cu "un drept de anulare". Aceasta înseamnă că nu veți avea nevoie de reparații sugerate de raportul de inspecție de la domiciliu, dar puteți anula vânzarea fără penalități.

Pentru a minimiza întârzierile la închidere, puteți decide să acceptați o condiție anterioară "ca atare", permițând expirarea unui termen limită pentru contingență. Este o decizie deliberată de a oferi o concesie și poate fi utilizată ca bază pentru o nouă condiție de închidere, cum ar fi un credit către comisioane sau alte reduceri. Fiți conștienți, totuși, că unii creditori vor limita suma creditelor permise.

Un scenariu cel mai nefavorabil poate implica anularea vânzării cu totul. Acest lucru este justificat numai de o încălcare clară a unei situații contingente de către oricare dintre părți. În cazul în care vânzătorul a neglijat să îndeplinească o condiție, veți obține probabil banii dvs. serios înapoi de la escrow. Nu în cazul în care neîndeplinirea unei obligații este pentru dumneavoastră.

Dezvăluiri: Ce este în neregulă cu proprietatea?

Vânzătorii sunt obligați să vă aducă la cunoștință toate defectele cunoscute, pericolele pentru mediul înconjurător, daunele din trecut și chiar problemele asociației de proprietari privind proprietatea în cauză. Aceasta este prima dvs. ocazie de renunțare și un moment critic în procesul de cumpărare.

Dar legile privind divulgarea diferă de la stat la stat și, în timp ce speră că vânzătorul va dezvălui probleme majore de proprietate, este posibil să nu vă așteptați să vă vorbească despre petrecerile cu cada fierbinte a vecinilor sau despre faptul că casa stă sub calea de zbor a aterizării jeturi jumbo.

Agentul dvs., în numele dvs., va obține de la vânzător toate informațiile solicitate din punct de vedere legal, care sunt, în general, datorate în termen de zile de la semnarea contractului de vânzare. Lipsa unei divulgări corecte poate conduce la acțiuni în justiție. Cel mai bine este dacă toate părțile acționează cu bună-credință, dar în vânătoare de case, amintiți-vă credo "cumpărător feriți-vă".

Tipuri de prezentări

Proprietatea unui fond poate dezvălui o varietate de condiții, de la provocările din vecinătate la decesele la fața locului. Din nefericire, datorită legilor locale și naționale largi, nu puteți fi întotdeauna sigur de ceea ce proprietarul este obligat din punct de vedere juridic să vă spună fără să întrebați un avocat. Există patru forme comune de dezvăluire:

• Prezentări standard: Cele mai multe comisii de reglementare de stat și asociații imobiliare furnizează formulare pe care un vânzător le poate folosi pentru a verifica ceea ce este - și nu este - o problemă. Deși este posibil ca astfel de formulare să includă probleme majore, este posibil să nu includă detalii despre obligațiile asociației de proprietari, lipsa elementelor mecanice sau a proprietăților așa-numite "stigmatizate".
• Pericole naturale: Acest document va detalia pericolele de mediu și naturale, inclusiv zonele de incendiu, inundații și cutremure.
• Vopsea de plumb: Legea federală cere proprietarilor de case construite înainte de 1978 să dezvăluie toate vopselele și pericolele cunoscute pe bază de plumb dintr-o casă. Cumpărătorilor trebuie de asemenea să li se acorde o fereastră de 10 zile pentru a testa casa pentru plumb, dacă doresc.
• Vândut "așa cum este" scutirea: În timp ce vânzătorii sunt obligați să împărtășească toate defectele cunoscute ale unei proprietăți, tranzacția poate fi finalizată "ca atare". Când ambele părți sunt de acord, vânzătorul nu va face sau nu va plăti pentru reparații, corecții sau înlocuiri, indiferent de ce se găsește într-o inspecţie. Cumpărătorul renunță, în esență, la toate drepturile. Acest lucru poate fi foarte riscant pentru tine ca și cumpărător.

Porniți ceasul

Urmăriți termenele de urgență, astfel încât nimic să nu vă furișeze - și astfel nu veți pierde o dată importantă pentru a impune o condiție pe care vânzătorul trebuie să o îndeplinească. Având un calendar cu toate termenele limită enumerate, poate chiar și cu notificări de pre-termen limită cu câteva zile înainte, vă va ajuta să rămâneți în fruntea contingențelor critice.

Pe parcursul acestui proces, veți dori să consultați agentul dvs. pentru a vă călăuzi; în unele cazuri mai complicate puteți dori chiar sfatul unui avocat. Este ușor să vă împiedicați de jargonul legal și uneori ceea ce nu este în scris produce cele mai mari daune.

Mai multe de la Investmentmatome: Cât de mult pot beneficia într-adevăr de casa? Comparați tarifele ipotecare Găsiți un broker ipotecar

Hal Bundrick este scriitor de personal la Investmentmatome, un site de finanțe personale. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick