Revizuirea Fondului de Investiții 2018

Fundrise este o companie imobiliară online care permite investitorilor să achiziționeze proprietăți comerciale și rezidențiale private, prin intermediul unei platforme de investiții.

În timp ce unele platforme imobiliare online sunt disponibile numai pentru investitorii acreditați - definiți în legislația americană a titlurilor de valoare ca având o valoare netă de peste 1 milion de dolari, fără a include valoarea casei lor sau un venit anual de cel puțin 200.000 dolari pentru persoane fizice sau 300.000 dolari pentru un cuplu - toate produsele actuale ale Fundrise sunt disponibile investitorilor neacreditați.

Principalele produse ale companiei sunt trusturile de investiții imobiliare sau REIT-urile care, în general, investesc în proprietăți imobiliare producătoare de venit, fie prin cumpărarea și gestionarea clădirilor, fie prin deținerea de ipoteci. Acestea sunt REIT-uri care nu tranzacționează pe un schimb public - sunt extrem de nelichide. Aceasta înseamnă că nu există nicio garanție că vor exista cumpărători pentru investitorii care doresc să vândă acțiuni. (Fundrise oferă un program de răscumpărare, dar vine cu avertismente, mai mult cu privire la cele de mai jos.) Fundrația subliniază natura on-line a procesului său prin apelarea produsului său "eREITs". Fundrise oferă, de asemenea, eFunds, în care banii colectați de investitori sunt folosite pentru a cumpăra teren, să dezvolte locuințe și apoi să le vândă cumpărătorilor de case.

Investitorii cumpără aceste produse printr-unul din cele patru portofolii: Starter, Venit suplimentar, Investiții echilibrate sau Creștere pe termen lung. Fundrele determină mixul dintre eREIT și eFund în fiecare plan, precum și proprietățile subiacente.

Există riscuri semnificative pentru a investi în REIT-uri necomerciale - riscuri pe care le enumerăm mai jos - dar pot exista și recompense. Rentabilitatea medie anuală pentru toate investițiile Fundrise în 2017 a fost de 11,44%, fără taxe, presupunând reinvestirea dividendelor, în conformitate cu Fundrise. (Veniturile istorice reflectă performanța investițiilor calculate de Fundrise, nu neapărat ceea ce a fost plătit investitorilor. Fundrise a presupus o valoare medie ponderată investită în fiecare produs, adică unele produse au primit mai multă greutate decât altele când sa calculat media.)

Investmentmatome este un instrument gratuit pentru a vă găsi cele mai bune cărți de credit, ratele cd, economiile, conturile de verificare, bursele, asistența medicală și companiile aeriene. Începeți aici pentru a vă maximiza recompensele sau pentru a vă minimiza ratele dobânzilor. Andrea Coombes

Idei sumare

• Diverse portofoliu de oferte imobiliare private
• Investiție minimă de 500 până la 1.000 $
• Taxele de administrare și de consiliere se ridică la aproximativ 1%, dar sunt conștiente de alte taxe

Aflați mai multe

Fondul de răsărit este cel mai bun pentru

• Investitorii cu o perspectivă pe termen lung. Aceste investiții nu sunt tranzacționate pe un schimb public - adică sunt nelichide. Ideea este de a le ține de cel puțin cinci ani. Există o taxă pentru a ieși devreme în unele cazuri. (Dacă preferați să păstrați investițiile în lichidități, luați în considerare investiția printr-un broker online. Închidem cei mai buni brokeri pentru tranzacționarea acțiunilor.)
• Investitorii care doresc diversificarea de pe piețele de acțiuni și obligațiuni. Spre deosebire de REIT-urile tranzacționate public, care tind să se coreleze într-o oarecare măsură cu piața bursieră, performanța proprietăților individuale în portofoliul Fondrise este, în general, deconectată de performanța pieței bursiere.
• Investitorii dispuși să-și asume riscul de a investi printr-un model care nu a fost încă testat de o scădere semnificativă a imobilului. (Pentru a ajuta la construirea unui portofoliu de investiții mai tradițional, cu costuri reduse, consultați ofertele noastre de top pentru cei mai buni consultanți roboți.)
• Investitorii capabili și dispuși să facă cercetări diligente. Fiecare dintre produsele Fundrise are propria sa circulară cu oferta de 200 +-pagini la Comisia pentru valori mobiliare și de burse, care descrie comisioanele și alte detalii. Aceasta îi invită pe investitori să meargă cu ochii deschiși.
• Investitorii care nu doresc să aleagă sau să administreze proprietăți pe cont propriu. Fondul de investiții găsește proprietăți, efectuează subscrieri și determină proprietățile care intră în fiecare dintre vehiculele sale de investiții.

Răsăritul dintr-o privire

ofertă	Detalii
eREIT și eFunds	Investitorii aleg între patru portofolii de investiții, care dețin un sortiment variat de cinci eREIT-uri și două eFund-uri.
Returnează potențialul	Rentabilitatea medie a tuturor investițiilor Fondului în 2017 a fost de 11,44%, fără taxe, presupunând reinvestirea dividendelor, în conformitate cu Fondul de Investiții (rentabilitatea reflectă performanța investițiilor calculate de Fundrise, nu neapărat ceea ce a fost plătit investitorilor).
Minimele de investiții	Minim 500 USD pentru portofoliul de pornire Minim 1.000 $ pentru planurile de venituri suplimentare, investiții echilibrate și planuri de creștere pe termen lung.
Taxe	Taxa de administrare a activelor de 0,85% și taxa de consiliere de 0,15%, dar se pot aplica și alte taxe.
90 de zile de promisiune	Potrivit site-ului său web, Fundrise va "cumpăra investiția dvs. la valoarea inițială" dacă solicitați o răscumpărare în primele 90 de zile (se pot aplica restricții).

Produse

Puteți alege să investiți într-unul din cele patru portofolii Fundrise, pe baza obiectivelor dvs. de investiții: Portofoliul de pornire, Planul suplimentar al veniturilor, Planul de investiții echilibrat sau Planul de creștere pe termen lung. La rândul lor, fiecare dintre aceste conturi investește într-o combinație diferită a eREIT-urilor și eFund-urilor finanțate de Fond, descrise mai jos.

Cinci eREIT-uri

• Venituri eREIT: se concentrează pe investițiile datoriei în proprietăți comerciale
• Creștere eREIT: se concentrează pe proprietăți comerciale, în special clădiri multifamiliale, care se vor aprecia în timp
• Coasta de est eREIT: se concentrează asupra investițiilor în datorii și acțiuni pe Coasta de Est
• Heartland eREIT: se concentrează pe investițiile în datorii și acțiuni în Midwest
• Coasta de Vest eREIT: se concentrează pe investiții în datorii și acțiuni de pe Coasta de Vest

Două eFund-uri

Fondul eFunds al Fondului de Investiții investesc în dezvoltarea și vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale în principalele orașe din S.U.A., în scopul de a profita de cererea mileniilor pentru locuințe urbane și de lipsa acestor locuințe. Compania intenționează să profite de rețeaua sa actuală de investitori pentru a găsi potențiali cumpărători de case. Fundrele actuale ale lui Fundrise se concentrează pe Washington, D.C. și Los Angeles. Cu fiecare dintre fondurile eFund și eREIT, investiți într-o societate cu răspundere limitată care efectuează tranzacțiile.

Detalii despre portofoliu

Portofoliul de pornire

• Investiție minimă: 500 de dolari
• Taxă consultativă: 0,15%
• Taxă de administrare: 0,85%
• Investiționează jumătate din banii dvs. în venitul eREIT și jumătate în eREIT de creștere

Planul suplimentar de venituri

• Investiție minimă: 1.000 de dolari
• Taxă consultativă: 0,15%
• Taxă de administrare: 0,85%
• Investează 25% din banii dvs. în fiecare dintre cele patru eREIT - Coasta de Est, Heartland, Coasta de Vest și Venituri

Planul de investiții echilibrat

• Investiție minimă: 1.000 de dolari
• Taxă consultativă: 0,15%
• Taxă de administrare: 0,85%
• Investiți 20% din banii dvs. în venitul eREIT, 18,33% din banii dvs. în fiecare dintre cele trei eREIT (Coasta de Est, Heartland, Coasta de Vest), 15% în Los Angeles eFund și 10% în eREIT

Planul de creștere pe termen lung

• Investiție minimă: 1.000 de dolari
• Taxă consultativă: 0,15%
• Taxă de administrare: 0,85%
• Investește 20% din banii dvs. în EREIT de creștere, 20% în eFundul din Los Angeles, 16,67% în fiecare dintre cele trei eREIT (Coasta de Est, Heartland, Coasta de Vest) și 10% în eFund din Washington DC

Cont de pensionare

• Investiție minimă: 1.000 de dolari
• Investitorii care au un IRA cu Millennium Trust Company (o companie externă care întreține IRA-urile auto-direcționate pentru persoanele care doresc să investească în active alternative) poate investi în oricare dintre eREIT-uri, pentru o taxă anuală de 75 USD per eREIT, plătită către Millennium Trust plafonată la 200 USD anual).

În cazul în care Fundrisul strălucește

Minimele minime de investiții: Dacă vă place ideea de a intra în tranzacții imobiliare private, dar nu aveți bani mari pentru a juca cu, Fundrise ar putea să vă potrivi.

90 de zile de promisiune de bani înapoi: Potrivit site-ului său web, Fundrise va "recupera investiția dvs. la valoarea inițială" dacă sunteți nemulțumit de serviciu și solicitați răscumpărarea în primele 90 de zile. Acest lucru vă permite să vă scufundați degetele de la picioare în apă. Este posibil să se aplice restricții, inclusiv o perioadă de așteptare de 60 de zile după trimiterea cererii dvs., conform circularelor de ofertă ale Fundrise.

Platformă ușor de folosit: Înscrierea durează aproximativ 10 minute, în cazul în care - presupunând că ați citit deja informațiile de lungă durată ale investitorilor (și ar trebui să le citiți mai întâi). Furnizați adresa dvs., numărul dvs. de telefon și numărul de securitate socială și apoi alegeți dacă doriți să vă finantați contul printr-un transfer ACH (adică conectând contul dvs. bancar), introducând informațiile dvs. bancare pe cont propriu sau utilizând un transfer bancar.

Pentru a vedea cum funcționează platforma, am deschis un portofoliu Starter with $ 500. Am avut nevoie de câteva zile pentru a-mi finanța investiția. Site-ul web este ușor de folosit, dar și destul de simplist. Nu veți găsi instrumente sau calculatoare, dar puteți să consultați informații despre fiecare proprietate din portofoliul dvs.

În cazul în care Fundrise rãmâne scurt

Transparența taxelor: Fundrația spune că salvează investitorii prin crearea unei legături relativ directe între investitori și imobile. De exemplu, spre deosebire de unele site-uri cu publicitate, nu există un broker-dealer care să acționeze ca intermediar la Fundrise, și asta economisește costurile.

Cu toate acestea, există costuri inițiale care sunt dificil pentru investitori pentru a vedea. Deși Fundrise notează în mod clar taxele de administrare a activelor și consultanță, este necesar să faceți niște burse în circulațiile sale de lungă durată pentru a afla despre alte costuri.

Fondul de răscruce nu este singur în această privință. În lumea curajoasă a investițiilor imobiliare online, companiile post link-uri pentru a oferi circulare și alte documente care sunt sute de pagini lungi, îngropate în care există detalii despre investitorii despre care trebuie să știe investitorii. (Consultați acest avertisment din partea Autorității de Reglementare în Domeniul Industriei Financiare sau FINRA pentru mai multe informații despre riscurile pe care trebuie să le urmăriți cu REIT-urile necomerciale.) Între timp, site-urile companiei sunt încărcate cu imagini clare ale proprietăților și diagramelor de returnări proiectate care se ridică în mod inevitabil la dreapta.

De exemplu, am investit 500 de dolari în august 2017. Când mă loghez în contul meu, văd o diagramă care arată "întoarcerea ipotetică proiectată" din 2019 până în 2034:

Rezumatul contului Fundrise, 5 aprilie 2018.

Între timp, această pagină prezintă starea portofoliului meu:

Rezumatul contului Fundrise, 5 aprilie 2018

Graficele sunt destul de frumoase, dar o detaliere clară a taxelor și a costurilor inițiale ar face investitorilor mai ușor să facă alegeri inteligente. Până atunci, iată câteva taxe care trebuie luate în considerare:

• Actiunile la produsele Fundrise pot fi vandute la o valoare premium, ceea ce inseamna ca ai putea plati, sa zicem, 10 dolari pe actiune pentru un eREIT care are o valoare a activului net de 9,50 USD. Această diferență acționează ca un tip de sarcină de vânzare.
• Ca și în cazul oricărei tranzacții imobiliare, există costuri organizaționale și de oferire pentru a aduce eREIT-urile și eFund-urile existente. Fundrația spune că acestea se ridică între 0% și 2% din banii colectați de la investitori. Managerul este rambursat pentru aceste costuri de oferire din eREIT sau eFund în rate lunare care nu depășesc 0,5% din totalul fondurilor.
• Cu fondurile eFund, există o taxă de dezvoltare potențială de până la 5% din costurile totale de dezvoltare, cu excepția terenurilor, spune Kendall Davis, vicepreședinte de investiții la Fundrise. Această taxă s-ar aplica dacă Fundrise urma să dezvolte un proiect în sine, în loc să folosească un dezvoltator extern, spune ea.
• Pe viitor, atunci când unul dintre fondurile eFunds vinde o proprietate, poate exista o taxă potențială de alocare de 1,5% din încasările brute, după rambursarea datoriei la nivel de proprietate, spune Davis, menționând că Fundrise ar avea drept scop reducerea costurilor, acționând ca propriul agent de listare, fără a trece printr-un broker imobiliar tradițional. (Dacă Fundrise a trecut printr-un broker, comisionul brokerului ar proveni din încasările brute.)

Înainte de scufundări, luați în considerare:

• Crowdfunded real estate investing nu a fost încă testat în timpul unei recesiuni. În cazul unui alt accident de locuințe, cum ar fi cel care a început în 2006, este posibil ca investitorii dintr-un produs de tip Fundrise să efectueze, în esență, o fugă pe bancă - toți urmărind să-și răscumpere imediat acțiunile. În această situație, Fundrise ar putea fi obligat să amâne răscumpărările pentru unii investitori. Sunt necunoscute aici, deci dacă nu te gândești la risc, stai departe. (Există mai multe modalități de a investi în domeniul imobiliar - aflați ce tip este potrivit pentru dvs.: 5 moduri de a investi în imobiliare.)
• Cât de diversificați sunteți? Luați în considerare toate proprietățile imobiliare, inclusiv casa dvs. și REIT-urile tranzacționate public în portofoliul dvs. de investiții, atunci când evaluați gradul în care portofoliul dvs. este diversificat. Citiți povestea noastră despre modul în care diversificarea poate reduce riscul de investiție.
• Societatea-mamă a companiei Fundrise nu a generat încă profituri și suferă pierderi nete, în conformitate cu oferta circulară din iulie 2017 a companiei. Cu toate acestea, fiecare tranzacție imobiliară este o entitate proprie, separată de societatea-mamă. "Investitorii ar pierde bani doar dacă tranzacțiile imobiliare reale s-au prăbușit", spune Mark S. Roderick, avocat la Flaster Greenberg, care este specializat în companii imobiliare on-line și în companii crowdfund.
• Investiția cu Fundrise înseamnă a-ți lega banii pentru o vreme. Puteți solicita să răscumpărați acțiunile trimestrial, însă este posibil să plătiți o taxă, în funcție de durata deținerii investiției. Taxa, care este plătită în eREIT sau eFund, este calculată ca o reducere la valoarea prețului acțiunilor: 0% dacă în primele 90 de zile; Reducere de 3% dacă acțiunile au fost deținute cu cel puțin 90 de zile, dar mai puțin de trei ani; 2% dacă acțiunile au o durată de cel puțin trei ani, dar mai puțin de patru ani; 1% dacă acțiunile au o durată de cel puțin patru ani, dar mai puțin de cinci ani. Nu există nici o reducere pentru a răscumpăra acțiuni deținute cinci sau mai mulți ani. Pot exista alte taxe asociate cu răscumpărarea, iar planul de răscumpărare poate fi suspendat fără notificare. Dacă prea mulți investitori solicită răscumpărări în orice moment, plățile pot fi amânate. Investitorii preocupați de acest lucru ar putea prefera să investească printr-un cont standard de brokeraj, care vă oferă acces la o gamă largă de investiții. (Iată cum să deschideți un cont de brokeraj și ce să faceți în considerare înainte de a vă face.)
• Când am decis să răscumpere acțiunile mele, nu am putut găsi instrucțiuni pe site-ul web, așa că am trimis prin e-mail Fundraș la adresa lor generală de e-mail. După câteva zile, am primit un e-mail cu un link către o pagină de fond pentru a-mi răscumpăra acțiunile și o diagramă care detalia cum ar fi vândute acțiunile mele cu o reducere (le-am păstrat mai mult decât perioada introductivă de 90 de zile). La acel moment, procesul de inițiere a răscumpărării a fost simplu și a durat doar câteva minute. Trebuie să aștept până la sfârșitul trimestrului pentru ca cererea mea să fie procesată. Dar, așa cum notează circularul ofertei, Fundrise "nu poate garanta că fondurile alocate pentru planul de răscumpărare vor fi suficiente pentru a satisface toate solicitările făcute în orice trimestru calendaristic".

Pentru mai multe detalii, consultați site-ul web al Fundației.