Lista de verificare a proprietarilor de case: Îți înțelegi ipoteca?

Chiar și după ultimii câțiva ani de nebunie pe piața imobiliară, proprietatea de acasă continuă să facă parte din visul american pentru milioane de oameni. Dacă sunteți gata să cumpărați, asigurați-vă că înțelegeți insistențele și implicațiile implicite.

Pro și contra proprietății

Pentru majoritatea americanilor, o casă este cea mai mare achiziție în viață. Plățile la domiciliu (ipotecă, impozite și asigurare) reprezintă de obicei cea mai mare parte a facturii lunare. Dar aceste plăți sunt, de asemenea, o investiție care este, pentru mulți americani, cel mai mare activ sau acumulare de avere.

Pe lângă plățile lunare obișnuite, o locuință necesită întreținere și întreținere constantă. Când se sparg lucrurile, nu mai e nici un superintendent care să sune. Îl rezolvi. Peluza trebuie să fie tăiată, iar frunzele să fie rake. Acoperișul, calea de acces, ferestrele, robinetele și multe alte lucruri aparent fără sfârșit trebuie înlocuite și reparate periodic. Facturile pentru apă, căldură și energie electrică vin în fiecare lună.

Acestea fiind spuse, o casă (sau apartament) oferă ceva pe care nici o altă investiție nu o poate oferi - o casă. La urma urmei, nu puteți trăi în acțiuni sau obligațiuni. Copiii nu cresc într-un cont bancar.

Înainte de a începe

Mai întâi de toate, este important să vă asigurați că sunteți sincer cu voi înșivă despre ceea ce vă puteți permite. Cu câțiva ani în urmă a fost ușor pentru debitori să intre peste capul lor. Astăzi, orice bancă care vă oferă un împrumut va trece peste finanțarea gospodăriei dvs. cu un pieptene fin pentru a vă asigura că vă puteți permite cu adevărat să dețineți o casă. Pentru a vă pregăti cu prudență, trebuie să vă dați rațele în ordine. Iată câteva lucruri de făcut.

1) Verificați rapoartele de credit și cunoașteți scorul dvs. de credit. (Aveți dreptul să primiți unul gratuit anual de la fiecare dintre agențiile principale de raportare a creditelor)

2) Familiarizați-vă cu toate variabilele asociate în general cu finanțarea unei case, cum ar fi politicile ratelor dobânzilor, termenii, punctele, taxe etc.

3) Strângeți documentația necesară, inclusiv ultimele informații despre salariile dvs., ultimele două declarații federale de impozit pe venit, precum și declarațiile bancare și de brokeraj (care vă prezintă activele)

> Înainte de a începe să căutați o casă, trebuie să știți ce vă puteți permite. Cea mai ușoară modalitate de a vă evalua capacitatea de creditare este să vizitați banca dvs. și să cereți unui ofițer de împrumut să vă prequalify. Precalificarea vă va spune ce bancă este dispusă să vă împrumute și, prin urmare, cât de mult vă puteți permite casa. Precalificarea vă face, de asemenea, un cumpărător mai atractiv, deoarece vânzătorii știu că orice ofertă pe care o faceți este gravă.

Rețineți că precalificarea nu este aceeași cu cea aplicată pentru un împrumut. Odată ce ați găsit casa pe care doriți să faceți o ofertă, va trebui să completați o cerere de împrumut pentru creditorul dumneavoastră. În prezent, procesul de solicitare a împrumutului nu este un test ușor. Va fi nevoie de timp pentru a strânge toate documentele (plăți, declarații fiscale, extrase de cont) pe care banca le va dori să le examineze. Au dispărut zilele în care nu aveau împrumuturi. Pregătiți-vă corespunzător.

Înainte de a aplica, este de asemenea o idee bună să revizuiți raportul de credit și raportul de credit al partenerului / partenerului dvs. Asigurați-vă că toate informațiile din raportul de credit sunt corecte și, dacă nu, contactați imediat agențiile de credit. Dacă aveți niște pete întunecate, fiți gata să răspundeți la întrebările pe care banca dvs. le are cu siguranță. Acesta poate ajuta dacă puteți arăta că ați făcut pași pentru a corecta orice vânăj de credit

Înțelegeți diferitele tipuri de ipoteci

Cantitatea de casă pe care o puteți permite depinde foarte mult de termenul și rata dobânzii ipotecarului dvs.

Termen - Termenii ipotecare sunt de obicei 15 sau 30 de ani. Cu cât este mai lung termenul, cu atât va fi mai mică plata dvs. lunară, dar veți plăti costuri globale mai mari ale dobânzii. Împrumuturile de treizeci de ani permit adesea plăți principale suplimentare, care pot reduce în mod semnificativ durata ipotecii. De exemplu, doar o plată lunară suplimentară pe an va reduce un împrumut de 30 de ani la 22 de ani.

Rata dobânzii - ratele dobânzilor sunt disponibile în două varietăți: fix și variabil. Ratele variabile sau creditele ipotecare ajustabile (ARM) se modifică în cursul împrumutului, oferind în general rate mai mici în primii câțiva ani. Ca atare, acestea pot fi cele mai bune pentru cumpărătorii care intenționează să vândă în câțiva ani. Ratele fixe rămân aceleași pe durata de viață a împrumutului și oferă stabilitate și previzibilitate, deoarece plățile sunt aceleași în fiecare lună. De asemenea, poate fi avantajos să se blocheze o rată fixă ​​în perioadele în care ratele dobânzilor sunt mai mici decât normele istorice.

Cele două tipuri de ipoteci cu rată fixă, 30 și 15 ani, creditele ipotecare anuale prevăd plăți lunare mai mici, deoarece împrumutul este plătit pe o perioadă mai lungă. Neajunsurile includ reduceri minime principale de remunerare în primii ani, precum și riscul ca ratele pieței să scadă pe termen. Cu toate acestea, o ipotecă poate fi refinanțată la o rată mai mică în viitor și nu există, de obicei, o penalitate de plată anticipată.

• Creditele ipotecare pe 15 ani au rate de dobândă mai mici, plăți totale ale dobânzii reduse și plăți principale mai mari. Cu toate acestea, plățile lunare sunt mai mari.

  Creditele ipotecare cu rată variabilă sunt un animal diferit.

• După cum sugerează și numele, creditele ipotecare cu rată variabilă au rate care se modifică sau se ajustează. De obicei, ipotecile cu rată fixă ​​oferă rate inițiale mai scăzute decât ipotecile fixe [nu chiar cu mult mai mici în aceste zile …], dar ratele cresc și coboară cu piața ratei dobânzii, deoarece ratele sunt legate de un indice care poate fluctua. Astfel, ele sunt supuse unor creșteri potențiale ale ratei.

Majoritatea ARM-urilor au un plafon pentru creșterile ratei în orice an, precum și pe întreaga durată a împrumutului. De exemplu, termenii actuali includ ratele care se pot ajusta până la 2% în orice an, dar nu mai mult de 6% pe întreaga durată a împrumutului sau rate care pot ajusta până la 5% inițial, dar nu mai mult de 2%

Este imperios necesar să fii încrezător că veniturile tale viitoare vor fi suficiente dacă și atunci când ratele dobânzilor și, în consecință, plățile lunare, vor crește

Cât de multă ipotecă poți beneficia? dețineți creditele ipotecare până la maturitate, deoarece cele mai multe credite ipotecare sunt vândute Fannie Mae (Asociația Națională a Creditelor ipotecare) și reambalate în garanții ipotecare garantate pentru a fi vândute investitorilor din întreaga lume. Acest lucru este relevant pentru dvs., deoarece Fannie Mae are cerințe standard care trebuie îndeplinite pentru a putea cumpăra un credit ipotecar. Prima cerință este că principalul lunar al creditului ipotecar și al dobânzilor (P & I), plus impozitele pe asigurări și proprietăți, nu poate depășește 28% din venitul lunar brut al cumpărătorului. A doua cerință limitează plățile totale datorate lunar (locuințe, carduri de credit, plăți pentru mașini etc.) la 36% din venitul lunar brut. În plus față de aceste cerințe, trebuie să planificați și o plată în avans de 10% până la 20% din prețul total de achiziție.

[Dacă sunteți gata să cumpărați o locuință, utilizați calculatorul nostru ipotecar pentru a vedea ce lunar plățile principale și dobânzile vor fi.]

Puncte de rată a dobânzii

Punctele ratei dobânzii sau punctele de reducere sunt taxele plătite unui creditor la închidere pentru a vă reduce dobânda de credit ipotecar. Costul fiecărui punct este egal cu un procent din suma creditului. De exemplu, pentru un împrumut de 100.000 de dolari, un punct de discount este egal cu 1.000 $.

Sensul economic de a cumpăra puncte depinde de cât timp intenționați să păstrați împrumutul. Pentru a determina dacă punctele au sens pentru dvs., trebuie să calculați costul punctelor față de suma pe care o economisesc fiecare plată lunară.

Break Even Eveniment

100.000 $ Împrumut - 30 Year Term

7.5% Dobândă, fără puncte = 699,21 dolari lunar

Achiziționarea 1 punct pentru $ 1,000 = plată lunară 690,68 dolari

Economii lunare = 8,53 $

1,000 $ / 8,53 $ = 117 luni

• caz. Asta înseamnă că va dura aproape zece ani pentru a recupera costul unui punct de reducere. În timp ce achiziționați puncte este uneori o decizie bună, cumpărarea poate costa mai mult decât economisește.

• Asigurarea ipotecară privată

• Asigurarea ipotecară privată (PMI) este o poliță de asigurare care asigură creditorului împotriva pierderii în cazul în care nu vă puteți plăti creditul ipotecar. De obicei, este necesar atunci când plata în avans este mai mică de 20% din împrumut. Tarife tipice sunt de aproximativ 55 USD pe lună pentru fiecare 100.000 de dolari din suma ipotecii

• Alternative la ipoteci convenționale

Dacă nu vă puteți permite o ipotecă convențională, există o varietate de alternative

Finanțarea proprietarului

de finanțare poate apărea atunci când vânzătorul este de acord să fie creditorul în locul unei companii bancare sau ipotecare. Un cumpărător face pur și simplu plăți către vânzător în condițiile convenite. Acest tip de finanțare apare de obicei atunci când un vânzător dorește să vândă, dar condițiile actuale ale ipotecilor sunt prea stricte pentru a atrage un cumpărător.

FHA nu face împrumuturi ci doar împrumuturi făcute de creditori. Asigurarea încurajează creditorii să acorde împrumuturi debitorilor cu venituri mici, care de obicei nu s-ar califica pentru creditele ipotecare convenționale. Avantajele cheie ale acestor împrumuturi sunt liniile directoare de calificare mai relaxate și o reducere a plăților în avans, de 3,5%. Aproape oricine poate obține un împrumut FHA, dar numai împrumuturi relativ mici.

Administrația Veteranilor (VA)

Aceste împrumuturi oferă termeni mai generoși și linii directoare (incluzând doar 0% avans) și sunt garantate de Departamentul Afacerilor Veteranilor din SUA. Aceste împrumuturi sunt disponibile veteranilor militari americani și soților lor.

În cele din urmă, există avocați locali la prețuri accesibile, care oferă alternative alternative la împrumuturi low-cost și low-pay. Pentru mai multe informații, contactați FHA, VA, Fannie Mae sau creditorul ipotecar local sau brokerul imobiliar