Vânzător finantat de vânzări la domiciliu numit Predatory

Pentru familiile cu venituri mici care caută cu disperare o locuință proprie, finanțarea vânzătorului poate părea prea bună pentru a fi adevărată. Un "împrumut în proprietate" sau un împrumut de casă "fără cec de credit" poate să arate ca o scăpare binevenită de la chiriile crescânde și o împlinire a visului proprietății casei.

Dar multe dintre aceste oferte pot fi contracte de împrumuturi de teren sub formă de împrumuturi sub formă de deghizări - împrumuturi finanțate de vânzători care funcționează mai mult ca acorduri de închiriere decât ipotecile tradiționale.

Astfel de "contracte de faptă" sau "contracte de vânzare în rate" pot fi trasate la practicile de împrumut ruinat datând de aproape un secol, când tranzacțiile vizează comunitățile afro-americane. Astăzi, schemele sunt adesea conduse de firme de investiții fără scrupule de pe Wall Street, care descarcă portofolii de case închise și "comunități amenințătoare de culoare", precum și imigranți, potrivit unui raport publicat joi de Centrul Național pentru Protecția Drepturilor Consumatorilor.

Operațiunile de teren "construite pentru a eșua"

Contractele de teren se oferă frecvent celor mai vulnerabili din punct de vedere financiar debitori care trăiesc pe venituri limitate, spune NCLC.

"Aceste contracte de terenuri sunt construite pentru a eșua, vânzătorii câștigând mai mulți bani prin găsirea unei modalități de a anula contractul, astfel încât să-i ducă pe mulți proprietari succesivi prin proprietate", spune noul studiu.

Dar companiile implicate în aceste "tranzacții toxice", așa cum le numește centrul de lege, nu sunt creditorii ipotecare de nume care ar recunoaște majoritatea consumatorilor.

"Deci, par a fi companii private, iar unele dintre ele au creat o serie de LLC-uri diferite și companii de coajă pe care le folosesc pentru a masca cât de multe proprietăți le dețin", a declarat Sarah Bolling Mancini, avocat al legii Boston centru si co-autor al raportului, a spus Investmentmatome. "Ceea ce învățăm este faptul că mulți dintre ei au suport pentru fonduri private sau fonduri speculative."

Calculați-vă plata lunară

Proprietățile s-au îndreptat către primii cumpărători de case

Mancini spune că casele sunt adesea comercializate la nivel local, îndemnând potențialii debitori să "devină proprietari de case". Semnele de vânzare vor citi: "Dacă doriți să deveniți proprietarul acestei case, sunați -". pe site-urile de anunțuri precum Craigslist.

"Majoritatea oamenilor cred că devin proprietari de locuințe cu un împrumut ipotecar", spune Mancini. "Atragerea de a deveni un homebuyer pentru prima dată este foarte puternică."

Proprietățile sunt vândute în condiții asimetrice. Acestea sunt adesea case închise și aproape nelocuibile. Nu este neobișnuit să vezi cum un investitor cumpără o locuință la licitație pentru 5.000 de dolari și să-l vândă zile mai târziu pe contractul de teren (fără reparații) pentru 30.000 de dolari ", se arată în studiu.

Anxioșii cumpărători nu reușesc adesea să obțină evaluări independente ale proprietăților și să renunțe la inspecțiile la domiciliu.

Responsabilitățile proprietarului de locuințe fără drepturi și protecții

Durata împrumutului se poate întinde atât timp cât o ipotecă convențională - 30 de ani - dar procesul de evacuare nu este legat de regulile unei blocări ipotecare tipice. Confiscarea poate veni rapid, vânzătorul păstrând toate plățile, evacuând cumpărătorul și găsind rapid un alt proprietar de locuințe.

"Contractul are în mod obișnuit o clauză care spune că dacă vă pierdeți o plată, vânzătorul poate anula contractul sau, în unele cazuri, se numește o" confiscare "în loc de o blocare a pieței", spune Mancini. "Chiar dacă oamenii cred că devin proprietari de locuințe și au preluat toate responsabilitățile legate de proprietate, nu au niciunul dintre drepturile și protecțiile care merg împreună cu a fi proprietari de case".

Cu o ipotecă tradițională, dacă vă puteți recupera plățile întârziate, este posibil să vă puteți reface creditul ipotecar - "există un drept de a vindeca neplata", spune Mancini. De obicei, nu aveți acest drept într-un contract de teren, în care plata cu întârziere poate declanșa o evacuare - mai mult ca un chiriaș decât un proprietar.

Căutarea unei soluții la "tranzacții toxice"

Ofertele contractului de contractare a terenurilor abuzive pot fi găsite pe întreg teritoriul națiunii, afirmă NCLC, dar ele sunt cele mai răspândite pe piețele de locuințe cu livrări mari de locuințe cu costuri reduse și în zonele în care locuitorii consideră dificilă obținerea unui credit ipotecar tradițional.

Orașele cu dificultăți de lovire menționate în raport includ Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; și Philadelphia. Studiul citează datele recensământului din 2009, cea mai recentă disponibilă, care spune că 3,5 milioane de persoane au încheiat contracte de teren pentru a cumpăra o locuință în acel an. Organizația nonprofit spune că cifra va fi astăzi mult mai mare.

Legile statului care reglementează contractele de tranșe pe teren variază foarte mult. NCLC solicită Biroului pentru protecția financiară a consumatorilor, un supraveghetor al consumatorilor sponsorizat de guvern, să pună în aplicare reglementări pentru astfel de tranzacții, printre care:

• Solicitarea unor inspecții independente.
• Mandarea evaluărilor terților.
• Dezvăluirea taxei de finanțare și a ratei anuale efective pentru contractele de teren.
• Furnizarea de protecție pentru încetarea anticipată.

Mancini recomandă că cumpărătorii de case pentru prima dată încearcă să se califice pentru un împrumut ipotecar tradițional de la o bancă sau uniune de credit, mai degrabă decât să opteze pentru o ofertă finanțată de vânzători riscantă.

Mai mult de la Investmentmatome Comparați ratele ipotecare Găsiți un broker de credit ipotecar Cât de mult îmi pot permite casa?

Hal Bundrick este scriitor de personal la Investmentmatome, un site de finanțe personale. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick