6 moduri de a câștiga un război de licitație pe o piață de locuințe fierbinte
3 MODURI DE A PUNE PORUMBUL ÎN CÂRLIG.
Cuprins:
- 1. Obțineți o scrisoare de aprobare de la creditor
- 2. Utilizați o clauză de escaladare
- 3. Limitați contingențele
- 4. Fii flexibil pe închidere
- 5. Scrieți o "scrisoare de dragoste" vânzătorului
- 6. Nu te numărați după un război de licitare
- Ce urmeaza?
- Găsi cel mai bun agent imobiliar
- A-și da seama dacă scorul dvs. de credit vă va permite să obțineți un credit ipotecar
- Descoperi ce costă cu adevărat să cumperi o casă
Dacă cumpărați o casă pe una dintre cele mai fierbinți piețe imobiliare din țară, unde oferta de case este scăzută și cererea este ridicată, vă puteți afla într-un război de licitație, ofertele multiple împingând prețurile tot mai mari.
Adăugați ratele scăzute ale ipotecilor în mix și cumpărați o locuință se poate simți ca și cum ați fi în mijlocul jocurilor "The Hunger Games", luptând într-o luptă acerbă pentru a câștiga casa pe care o iubiți. Cel puțin nu veți pieri în acest proces, dar este cu siguranță ușor să vă descurajați dacă sunteți depășit de mai multe ori când încercați să cumpărați o casă.
Cea mai bună mișcare pe care o puteți face înainte de a scrie orice ofertă este să angajați un agent imobiliar cu experiență și profesională.
Cea mai bună mișcare pe care o puteți face înainte de a scrie orice ofertă este să angajați un agent imobiliar cu experiență și profesională.
Dacă aveți pe cineva de partea dvs. care vă cunoaște bine piața locală - și vă poate ghida prin aceste negocieri uneori dure - înseamnă că aveți o rezervă puternică atunci când intri într-un război de licitare.
Am vorbit cu unii agenți imobiliari din întreaga țară despre strategii care să vă ajute să ieșiți pe partea de sus.
- Obțineți o scrisoare de preaderare de la creditorul dvs.
- Utilizați o clauză de escaladare
- Limitați contingențele
- Fii flexibil pe închidere
- Scrieți o scrisoare de dragoste vânzătorului
- Nu te numărați după un război de licitare
" MAI MULT: Nu sunteți gata să licitați încă? Consultați sfaturile noastre pentru navigarea pe o piață fierbinte
1. Obțineți o scrisoare de aprobare de la creditor
Obținerea unei calificări prealabile, care vă confirmă doar venitul și cât de mult ar putea fi o bancă să vă împrumute pe baza profilului dvs. de credit, nu este același lucru cu faptul că aveți o aprobare prealabilă pentru o anumită ofertă de cumpărare.
Obțineți o scrisoare de preaderare de la creditorul dvs. Prealabilizarea nu este aceeași.
Îți puteți spori șansele de a bate alți cumpărători prin includerea unei scrisori din partea băncii, în care să afirmi că creditorul tău ți-a subscris cererea și este pur și simplu în așteptare, spune Daniel Blatman, un broker cu Douglas Elliman Realty din New York City.
Blatman sugerează să vă depuneți toată documentația de finanțare creditorului dvs. înainte de a vă uita la case și cu siguranță înainte de a scrie oferte. În acest fel poți să te joci repede când găsești casa pe care o cauți și să eviți stresul de a depune acte de pre-aprobare și de a scrie o ofertă în același timp.
Găsiți un creditor pentru a obține aprobarea prealabilă2. Utilizați o clauză de escaladare
Dacă vă aflați într-o situație cu mai multe oferte, vă puteți întări oferta utilizând ceea ce se numește o clauză de escaladare. Este, în esență, un addendum la contract care afirmă că sunteți dispus să creșteți în mod incremental oferta dvs. până la o anumită limită, dacă alte oferte vin în acel meci sau dacă vă depășiți suma licitată inițială.
De exemplu, spuneți că prețul cerut al vânzătorului este de 200.000 $. Agentul imobiliar ți-ar scrie oferta: "Oferta mea inițială este de 200.000 $ cu o escaladare de 2.000 $ peste ofertele concurente de până la 210.000 $" sau ceva în acest sens. În cazul în care un alt ofertant a oferit mai mult de 210.000 de dolari, totuși, ați ieșit din licitație.
O clauză de escaladare este o strategie inteligentă care arată un interes puternic, dar este important să rămâi în bugetul tău și să fii dispus să pleci dacă licitarea depășește limita ta, spune Bruce Ailion, agent imobiliar cu Re / Max Town & Country în Atlanta.
Atunci când utilizați o clauză de escaladare, "oferind 1% mai mare decât prețul de cumpărare este un ghid, mai ales dacă sunteți îndrăgostit de casă și nu sunteți dispus să-l pierdeți peste această diferență de 1%", spune Ailion. "De asemenea, puteți permite ca oferta dvs. să fie păstrată ca o ofertă de rezervă de până la 20 de zile, în cazul în care ofertantul mai mare face o ofertă irațională și nu furnizează bani serioși sau oprește plata".
Găsiți cel mai bun agent imobiliar3. Limitați contingențele
Vânzătorii au o mână superioară într-o situație cu mai multe oferte, și doresc oferte care sunt curate și concise. Dacă știți că alte oferte vin și doriți cu adevărat o casă, evitați să introduceți prea multe contingențe sau să faceți prea multe cereri, spune Ailion.
Dacă știți că alte oferte vin și doriți cu adevărat o casă, evitați să introduceți prea multe contingențe sau să faceți prea multe solicitări.
Bruce Ailion, agent RE / MAX Town & Country, Atlanta"Nu includeți lucruri cum ar fi necesitatea de a aștepta o aprobare a soțului / soției sau a partenerului, cerând vânzătorului să achiziționeze o garanție la domiciliu sau solicitând vânzătorului să părăsească sau să repare anumite articole", spune Ailion. "De asemenea, nu doriți să solicitați vânzătorului să vă plătească costurile de închidere; găsiți un avocat accesibil sau o companie de titlu care să vă reprezinte. Având prea multe dintre aceste elemente în contractul dvs., va fi probabil ca un vânzător să vă spună "nu" asupra unei alte oferte. "
Să presupunem că cineva vă depășește cu câteva mii de dolari, dar sunteți dispus să oferiți vânzătorului mai mult timp să vă mutați. Această flexibilitate vă poate transforma pe primul loc într-un scenariu cu multiple oferte. Sissy Lappin, proprietar al companiei Lappin Properties din Houston, spune că a văzut cum cumpărătorii își dau drumul la casele lor de vis, chiar și atunci când sunt supradotați, fie pentru că au lăsat vânzătorii să închirieze acasă o perioadă sau să împingă data închiderii. Extinderea acestei favoare poate face ca oferta dvs. să fie mai atractivă pentru un vânzător care, altfel, ar trebui să cheltuiască mai mult pe cheltuieli de mișcare sau să fie crunched pentru timp pentru a găsi o altă casă. Pe de altă parte, dacă o casă este deja vacantă, uneori puteți câștiga vânzătorul prin oferirea de închidere într-un timp mai scurt. Ailion afirmă că acei cumpărători care oferă să se închidă rapid - uneori în termen de 14 zile - pot cumpăra niște cumpărători care nu au fost în prealabil aprobați sau trebuie să-și vândă locuința actuală pentru a cumpăra unul nou. (Rețineți, totuși, că un nou regulament cunoscut sub numele de regula de dezvăluire integrată TILA-RESPA a încetinit închiderile pentru unii creditori.) "Vanzatorii sunt preocupati de raspundere, furt, detinerea costurilor si pericolelor cu o casa vacant", spune Ailion. "Ofertă de închidere la comoditatea vânzătorului cu casele ocupate. Fii flexibil în cazul în care vânzătorul trebuie să găsească o locuință nouă; să le ofere acel timp. "
Cu o concurență atât de acerbă acolo, uneori atrăgătoare pentru inimă, poate face ca oferta să iasă în evidență. De aceea, tot mai mulți agenți imobiliari sugerează că cumpărătorii scriu o scrisoare sinceră vânzătorilor care explică de ce doresc casa. Îmi cer cu certitudine cumpărătorilor să scrie o scrisoare și să explice cât de mult ar însemna pentru ei să primească casa. "Îmi cer cu certitudine cumpărătorilor să scrie o scrisoare și să explice cât de mult ar însemna să le primească casa", spune agentul imobiliar Eileen O'Reilly cu Keller Williams Realty din Burlingame, California. "Am chiar să le adauge câteva poze cu ei și copii sau animale de companie. Am avut agenți de vânzări să-mi spună că scrisoarea și pachetul complet de oferte mi-au câștigat listarea clienților. Alți agenți imobiliari sunt de acord. "O scrisoare de dragoste cu siguranta ajuta," spune Paige Martin, agent imobiliar cu Keller Williams Realty din Houston. "Și mai important este reputația dvs. online de cumpărător. Cei mai mulți agenți ai vânzătorului bun vor potențialii cumpărători Google să vadă dacă s-au aflat într-o mulțime de conflicte sau dacă au un loc de muncă stabil. În timp ce acest lucru nu va depăși o mare diferență [în prețul dvs. de licitare], acesta va ajuta cu siguranță la margine. "
Dacă pierdeți un război al licitației și vânzătorul alege o altă sumă licitată, contactați agentul dvs. dacă sunteți în continuare interesat de casă. Dacă un cumpărător a oferit un preț peste prețul cerut, tranzacția s-ar putea descompune în urma evaluării sau cumpărătorul ar putea licita pe mai multe proprietăți pentru a vedea care dintre ele se lipsește, spune Blatman. "Cea mai mare ofertă nu înseamnă întotdeauna că este cea mai bună ofertă", spune Blatman. Lappin a văzut-o din când în când: "Contractele care vin în calea cererii de preț au o rată de anulare foarte ridicată", spune ea. "Când se întâmplă acest lucru, [vânzătorul] pierde impulsul de a fi noua locuință de pe piață." Asta ar putea face din oferta ta atractivă din nou. Procesul homebuying se poate simți uneori cutremur și puteți pierde una sau două războaie de licitare înainte de a câștiga unul; este aproape un ritual de trecere. Dar veți fi într-o poziție mai bună de a câștiga casa dorită de un agent imobiliar informat, care vă va ajuta să scrieți o ofertă puternică și competitivă care să urmeze aceste strategii. Deborah Kearns este scriitor de personal la Investmentmatome, un site web de finanțe personale. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.
Imagine prin iStock. 4. Fii flexibil pe închidere
5. Scrieți o "scrisoare de dragoste" vânzătorului
6. Nu te numărați după un război de licitare
Ce urmeaza?
Găsi cel mai bun agent imobiliar
A-și da seama dacă scorul dvs. de credit vă va permite să obțineți un credit ipotecar
Descoperi ce costă cu adevărat să cumperi o casă
