5 Opțiuni de finanțare a vânzătorilor pentru cumpărători acasă

Gândiți-vă acum este un moment minunat să cumpărați o casă? Succesul de găsire a finanțării.

Standardele de împrumut mai stricte încalcă visele proprietarilor de case de locuit pentru cei cu venituri pentru a susține un credit ipotecar, dar fără istoricul de credit curat și scorul minim de credit de 720.

Pentru acești oameni, este o piață dificilă - una care pare să nu se slăbească în curând.

Introduceți finanțarea vânzătorului. Odată popular în anii 1980, finanțarea vânzătorilor este din nou în curs de apariție ca o modalitate pentru cumpărători de a eluda restricțiile actuale de creditare ipotecară.

Potrivit Bloomberg Businessweek, aproape 53.000 de case în 2010 au fost achiziționate cu finanțare de la proprietar, majoritatea care au loc în Michigan, Florida, Ohio, California, Wisconsin, Minnesota și Texas.

În timp ce aceasta este doar aproximativ 1,5% din tranzacțiile imobiliare din 2010, oferă o sugestie că, pentru cumpărători, necesitatea a devenit din nou mama invenției.

O scurtă istorie a finanțării vânzătorului

la începutul anilor 1980, după ce ratele dobânzilor au crescut cu până la 20%, obligând cumpărătorii de case să caute alte opțiuni.

Finanțarea vânzătorilor a intrat în încălcare, asociând proprietarii de case cu rate ale dobânzii ipotecare mai mici, cu cumpărători dispuși să-și asume împrumutul.

Ideea a devenit un instrument de finanțare popular până la sfârșitul anilor 1970, când băncile s-au reîntors cu clauza de plată care le-a permis să plătească împrumutul datorat dacă o casă a fost vândută unei terțe părți.

Clauza privind onorariul a servit de fapt unui scop dublu. Nu numai că l-au ajutat pe bănci să lupte cu un concurent, ci și le-a permis să-și mute debitorii de la creditele ipotecare mai vechi, mai mici, la dobânzi noi și mai mari.

Stanley Bronstein, un avocat din Arizona și CPA, consideră că finanțarea vânzătorului revine la vogă.

"A fost mai greu și mai greu să obții împrumuturi de la bănci și companii ipotecare", spune el. "Probabil va crește și mai mult, mai ales dacă se vor întâmpla unele dintre regulile propuse, care impun cumpărătorilor să scadă cu 20% pentru a putea beneficia de finanțare tradițională."

Finanțarea vânzătorului

opțiunile sunt departe de rădăcinile sale din 1980, premisa (și avertismentele) rămân aceleași. Finanțarea vânzătorului este similară cu cea a creditorilor bancari tradiționali, terțe.

Cumpărătorul semnează o notă la ordin și promite să plătească plățile în rate ale vânzătorului (de regulă lunar) care conțin principalul și dobânda.

La fel ca un împrumut tradițional, va exista o ipotecă semnată sau o faptă de încredere sau un contract de garanție care permite vânzătorului să excludă dacă cumpărătorul nu plătește.

În prezent, cumpărătorii de case pot alege între cinci opțiuni de finanțare pentru vânzători:

Opțiunea de finanțare a vânzătorului # 1: liberă și clară

Opțiunea cea mai simplă de finanțare a vânzătorului este când un proprietar vinde o locuință gratuită și lipsită de garanție. Cumpărătorul plătește o plată în avans și plătește plățile principale și dobânzile negociate, plătite lunar, către vânzător, care apoi transferă soldul creditului într-o notă privată.

Opțiunea de finanțare a vânzătorului # 2: Leasing cu o opțiune de cumpărare (închiriere proprie)

În acest scenariu, potențialul proprietar păstrează opțiunea de a cumpăra locuința, dar fără obligația efectivă. Debitorul câștigă un interes echitabil în casă, cu o plată în avans, făcând, de asemenea, plăți regulate, lunare.

Kevin Amolsch, presedintele Grupului Pine Financial, sfatuieste vanzatorii care urmaresc aceasta optiune sa obtina o suma destul de mare, plata în avans nerambursabilă în cazul în care persoana nu optează pentru cumpărare.

"Pe de altă parte, cumpărătorii pot, de asemenea, să își protejeze opțiunile prin înregistrarea contractului de închiriere care va clona titlul, împiedicând astfel vânzătorul să o vândă altcuiva ", spune el.

Opțiunea de finanțare a vânzătorului # 3: Poziția a doua a limbii

Acest lucru în cazul în care un vânzător poartă oa doua garanție ipotecară în spatele băncii, fie pentru a face o tranzacție fără bani, fie cu bani mici. Cumpărătorul va efectua apoi două plăți în fiecare lună - unul către cel mai mare titular al garanției bancare și al doilea către vânzătorul privat.

Riscul vânzătorului cu această opțiune este evident. În cazul în care cumpărătorul plătește numai primul deținător de drepturi de proprietate, vânzătorul trebuie să aibă suficiente capitaluri proprii sau fonduri pentru a exclude și a plăti primul titular de drepturi de plată.

De asemenea, în cazul în care cumpărătorul plătește numai cel de-al doilea gaj, de proprietate în cazul în care titularul senior gaj blochează

Finantare Vanzator Opțiunea # 4:. Wrap-Around Ipoteca

oferit de către cei reticenți să ia o poziție de suport de gaj al doilea mai riscante, wrap-around ipotecare sunt, de asemenea, o oportunitate pentru vanzatori la câștiga o rată bună de rentabilitate.

"Dacă sunt vânzător cu un împrumut ipotecar de 100.000 de dolari la 4% și proprietatea are o valoare de 150.000 $, l-aș vinde cumpărătorului cu 10.000 de dolari în jos, cu o diferență între [140.000 $] la 7% în jurul valorii de ipotecă sau a unui act de încredere all inclusive ", spune Lance Churchill, avocat la Frontline Education Group. "Aș prefera să fac 2% sau 3% din cei 100.000 $, în loc de doar 7% pe cei 40.000 $".

Cu toate acestea, cumpărătorii ar trebui să știe riscurile implicate de împachetări. "Dacă mergeți cu o împrumut ipotecar, întotdeauna mergeți cu o companie de escrow", sfătuiește Amolsch. "Nu știți ce face vânzătorul cu banii dvs."

Companiile escrow se vor asigura că plățile fac atât vânzătorului, cât și titularului de garanție bancară.

Un alt risc implică faptul că banca descoperă acest drept special.

"Acest tip de aranjament încalcă ceea ce se numește o clauză privind vânzarea care, în esență, spune că creditorul existent trebuie achitat atunci când vânzătorul vinde proprietatea un nou cumpărător ", avertizează Bronstein.

" Dacă vânzătorul nu face acest lucru și creditorul află, creditorul ar putea să declare bancnota în mod implicit și să ceară să fie plătită integral. "

Totuși, Churchill controlează că pe piața de astăzi, riscul de a se întâmpla acest lucru este mic. "De ce să vă deranjez să riscați un împrumut performant pentru un împrumut neperformant, dacă acesta plătește așa cum sa convenit?"

Singurul motiv pentru care băncile ar putea solicita un împrumut este dacă rata dobânzii va crește din nou. rata mai mare ".

Opțiunea de finanțare a vânzătorului # 5: Contractul de teren în rate

Eventual cea mai riscantă opțiune pe care o recomandă câțiva experți, un contract de contract pe teren oferă un cumpărător de acasă doar interesul echitabil asupra proprietății, () Răspunsul investiției:

Finanțarea vânzătorului creează o cale pentru cumpărătorii de case cu venitul pentru a susține un credit ipotecar, dar care au mai puțin de un credit stelar, să-și dețină în cele din urmă propria casă, însă cu orice tranzacție de afaceri, cei care optează pentru această metodă ar trebui să țină cont de următoarele avertismente: Nu o face singur. cheltuieli ar trebui să fie aplicată pentru a obține îndrumări de către experți.

• Finanțarea vânzătorului este o afacere și trebuie tratată ca atare. documentează în mod corespunzător totul printr-un act (sau ipoteca), de asigurare titlu, inspecții, expertize, etc.
• Utilizați o companie de escrow pentru a închide afacerea și să trimită în mod corespunzător plățile ipotecare.
• Amintiți-vă că în timp ce vânzătorii sunt foarte bune la controale incasarea, obținerea eliberării finale poate fi problematică. Aveți o prevedere pentru a obține eliberarea semnată deținută în escrow pentru momentul în care împrumutul este în cele din urmă plătit.
• Foto prin amabilitatea lui Flickr: WoodleyWonderworks.