Refinantarea ipotecilor: Cum sa stii cand timpul este corect

Toată lumea iubește economisirea de bani, mai ales când vine vorba de cea mai mare cheltuială lunară a celor mai mulți proprietari: ipoteca. Poate că vrei să reduci factura prin refinanțarea ipotecii tale. Sau poate te gândești la refinanțare, pentru că ți-e teamă că ratele dobânzilor se îndreaptă și e ultima ta șansă de a lua o afacere mai bună.

Ratele de credite ipotecare sunt încă scăzute din punct de vedere istoric și este posibil să aveți o mulțime de opțiuni de împrumut, dar să vă acordați timp pentru a afla dacă refinanțarea este cea mai bună mișcare acum. Cât timp plănuiți să rămâneți în casa dvs., obiectivele financiare și profilul dvs. de credit joacă un rol în decizia dvs. dacă și când să refinanțați.

Pentru a obține o idee despre momentul în care are sens să refinanțezi casa ta, am vorbit cu doi experți în creditare: Katie Miller, vicepreședinte de creditare ipotecară la Federal Credit Union din Viena, Virginia și Tony Julianelle, manager de vânzări pentru credite ipotecare din Denver cu Wells Fargo.

Iată câteva întrebări pe care ar trebui să le întrebați pentru a vă ajuta să decideți dacă acum este un moment bun pentru refinanțare:

Ratele ipotecilor vor crește în curând?

Atunci când Federal Reserve a anunțat în decembrie 2015 că a majorat ratele dobânzilor pe termen scurt cu 0,25%, mulți oameni s-au temut de un salt al ratelor ipotecare. Dar ratele ipotecilor nu se mișcă în regim de blocare cu rate pe termen scurt, spune Miller.

Cu alte cuvinte, nu vă așteptați la o creștere rapidă care vă va face să vă refinanțați casa în curând. Încă mai aveți timp să plătiți datoriile cu dobânzi ridicate sau să vă măriți scorul de credit - și să vă poziționați mai bine pentru a vă califica pentru un împrumut bun de refinanțare.

"Ratele sunt încă destul de scăzute, iar noi vedem un număr bun de cereri de refinanțare care vin", spune Miller. Ea adaugă că mulți oameni care au cumpărat de pe piață vârf numai pentru a vedea prăbușirea prețurilor locuințelor au recâștigat în cele din urmă suficient de capital în casele lor pentru a beneficia de o refinanțare. "Vedem că mai mulți oameni profită de ratele scăzute ale dobânzilor, cu refinanțare în numerar pentru a plăti pentru îmbunătățiri la domiciliu".

Ratele creditelor ipotecare se estimează că vor crește ușor în 2016, dar până când ajung la 5% sau mai mult, spune Miller, veți obține probabil o rată competitivă atâta timp cât scorul dvs. de credit este bun și dovedește dovada venitului constant. (Sfat: folosirea unui calculator ipotecar vă poate ajuta să obțineți un sentiment de ce fel de tarife vă puteți aștepta.)

Comparați rata de refinanțare a creditelor ipotecare

Cât de mult aș economisi la plata mea lunară?

Pentru a calcula potențialele economii, va trebui să adăugați costurile de refinanțare, cum ar fi o apreciere, o verificare a creditului, taxele de origine și costurile de închidere. De asemenea, verificați dacă vă confruntați cu o penalizare pentru plata anticipată a împrumutului dvs. curent. Apoi, când aflați ce rată a dobânzii se poate califica pentru un nou împrumut, veți putea să calculați noua plată lunară și să vedeți câte, dacă nu, veți economisi în fiecare lună.

Veți dori, de asemenea, să vă gândiți dacă aveți cel puțin 20% capitaluri proprii în casa dvs. - diferența dintre valoarea sa de piață și ceea ce datorați. Verificați valorile proprietăților din vecinătatea dvs. pentru a determina cât de mult ar putea evalua acum casa dvs. Nu vă bazați exclusiv pe estimările privind valoarea de origine online - acestea sunt deseori oprite - dar site-urile online pot indica prețurile de vânzare recente pentru case similare din apropierea dvs. Un agent imobiliar local vă poate oferi o idee despre valoarea casei dumneavoastră.

Valoarea capitalului dvs. este importantă, deoarece creditorii solicită de obicei să "asigurați" creditul ipotecar - să vă protejați interesele financiare în cazul în care nu ați reușit - dacă aveți mai puțin de 20% capitaluri proprii. Asigurarea ipotecară nu este ieftină și este integrată în plata lunară, așa că asigurați-vă că o înfășurați în calculele dvs. despre potențialele economii.

Odată ce ați adăugat toate costurile unui împrumut refinanțat, puteți compara plățile lunare "all-in" cu ceea ce plătiți în prezent.

Economiile vor fi suficiente pentru a face ca refinanțarea să merite?

Veți cheltui într-o medie de 3% până la 6% din suma împrumutului în costurile de închidere, deci trebuie să aflați cât va dura economiile dvs. lunare către recuperarea acestor costuri. De exemplu, ar fi nevoie de 30 de luni pentru a întrerupe chiar și cu 3.000 de dolari în costurile de închidere, dacă plata dvs. lunară scade cu 100 de dolari. Dacă vă mutați în timpul celor 30 de luni, veți pierde bani într-o refinanță.

Gândiți-vă dacă locuința dvs. actuală vă va potrivi stilul de viață în viitor. Ai fi surprins, dar mulți oameni nu o fac. Dacă sunteți aproape de a începe o familie sau aveți un cuib gol și refinanțați acum, există șansa să nu rămâneți în casă suficient de lungă pentru a întrerupe chiar și costurile.

Proprietarii de case care sunt adânc în rambursarea ipotecilor ar trebui să se gândească, de asemenea, cu atenție înainte de a sări într-o refinanță, spune Miller. Dacă aveți deja 10 ani sau mai mulți în împrumutul dvs., refinanțați-vă la un nou împrumut de 30 de ani sau chiar 20 de ani - chiar dacă vă scade considerabil rata dobânzii - abordarea costurilor cu dobânzile. Acest lucru se datorează faptului că plățile aferente dobânzilor sunt în avans; cu cât ați plătit mai mult creditul ipotecar, cu atât mai mult din fiecare plată se îndreaptă spre principal, în loc de dobândă.

Este timpul să schimbați tipul de împrumut pe care îl am?

Luați-vă anticipația cu privire la cât timp veți rămâne în casa dvs. curentă și apoi să vă gândiți la detaliile actualei ipoteci. Modul în care acești factori se pot juca unul altuia ar putea avea un rol în decizia ta.

Să presupunem că ați cumpărat o locuință cu un credit ipotecar ajustabil pentru o perioadă inițială de cinci ani, la aproximativ 3%. Vrei să rămâi mai mulți ani. Dacă vă apropiați de momentul în care rata de ajustare poate fi resetată și deplasată mai sus, puteți beneficia de refinanțarea unei ipoteci cu rată fixă ​​de 20 sau 30 de ani pentru a obține o rată a dobânzii stabilită care nu fluctuează.

În schimb, dacă știi că te vei mișca în câțiva ani, refinanțează-te la un ARM dintr-un împrumut fix pe termen lung vă poate ajuta să economisiți mai mulți bani, deoarece creditorii oferă rate ale dobânzii mai mici la acele împrumuturi.

>> MAI MULTE: Sfaturi pentru a vă reduce cheltuielile de la domiciliu și pentru a vă maximiza economiile de refinanțare

Cum arată creditul meu?

Scorul dvs. de credit și istoricul plăților s-au îmbunătățit de când ați primit creditul ipotecar? Dacă da, ați putea beneficia de o rată a dobânzii mai bună, ceea ce vă va ajuta să economisiți mai mult pe lună și să vă pierdeți mai repede.

Pe de altă parte, lovirea unui patch financiar dur (sau două) poate face un număr pe credit, ceea ce afectează capacitatea dvs. de a vă califica pentru un împrumut de refinanțare și, de asemenea, rata pe care o veți obține. Dacă ați întârziat cu o plată prin carte de credit, ați cumpărat o mașină nouă sau ați luat împrumuturi pentru studenți, scorul dvs. de credit ar putea fi mai mic decât atunci când ați scos împrumutul inițial. Înainte de refinanțare, poate doriți să faceți o reparație de credit.

"Dacă vă luptați cu plățile, automatizați totul, astfel încât să nu pierdeți nimic", spune Julianelle. "De asemenea, analizați raportul dintre soldul cardului dvs. de credit și limita de credit. În cazul în care raportul dvs. de credit prezintă soldul restant aproape de limită, care indică o utilizare ridicată. Vreți să păstrați acest raport cât mai scăzut posibil prin achitarea integrală a soldului cărților dvs. de credit în fiecare lună, deoarece acest lucru poate face o mare diferență în ceea ce privește eligibilitatea pentru un nou împrumut ".

O altă mișcare inteligentă: Aflați cât de mult plătiți în cardul de credit și alte datorii cu dobândă mare în fiecare lună. Vedeți dacă banii pe care i-ați cheltui pe costurile de închidere ar fi mai bine să cheltuiți plata acestor facturi în loc să refinanțezi casa. Sau, probabil, să vă angajați să utilizați economiile lunare pe care le obțineți de la o refinanță pentru a plăti aceste datorii.

Linia de fund

Înainte de a vă arunca cu capul înainte în refinanțare, așezați-vă cu un împrumutător și faceți matematica pentru a vedea dacă ați rupe chiar și într-o perioadă de timp care are sens. Luați un inventar aprofundat al obiectivelor dvs. financiare și gândiți-vă la modul în care locuința dvs. actuală va îndeplini nevoile viitoare ale spațiului și locației.

Nu uitați că, dacă vă luptați să vă plătiți ipoteca în fiecare lună și nu vă calificați pentru un împrumut de refinanțare convențional, HARP este un program de refinanțare a împrumutului guvernamental care expiră la sfârșitul anului 2018, ceea ce vă poate reduce povara financiară.

Economisirea de bani pe ipotecă vă ajută să vă construiți avere și cine nu vă place să faceți asta? Dacă acum nu este timpul ideal pentru refinanțare, continuați să vă conectați la plățile actuale ale ipotecilor și să păstrați creditul în ordine, astfel încât să fiți gata să faceți grevă când timpul este corect.

Mai multe de la Investmentmatome:

• Cât de mult pot beneficia într-adevăr de casa?
• Comparați rata de refinanțare a creditelor ipotecare
• Găsiți un broker ipotecar

Deborah Kearns și Hal Bundrick sunt scriitori de personal la Investmentmatome, un site de finanțe personale.

Email: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Actualizat în 20 septembrie 2017.

Imagine prin iStock.