Refinantarea creditelor ipotecare? Priviți dincolo de obținerea ratei dobânzii de tip rock-bottom

V-ați hotărât că este timpul să vă refinanțați ipoteca la o rată a dobânzii mai mică și probabil că sunteți agonizați asupra a ceea ce se numește blocare. Ratele fluctuează, deci trebuie să decideți dacă să vă angajați să ratați acum sau să așteptați, sperând pentru un declin care vă va reduce și mai mult plata lunară.

Cercetarea noastră, bazată în parte pe datele furnizate de Lenda, un creditor online de refinanțare online, a intrat în decizia de a bloca sau de a aștepta. Iată ce trebuie să știți.

Cum funcționează refinanțarea și blocarea ratei

Procesul de refinanțare funcționează astfel: completați o cerere cu un broker sau creditor ipotecar, în mod ideal cel puțin trei, pentru a compara ratele la care vă calificați și costurile de împrumut. Odată ce sunteți inițial aprobat, de obicei aveți opțiunea de a vă bloca rata în timp ce împrumutul dvs. trece prin subscriere.

Blocarea garantează că rata dobânzii pentru o anumită perioadă, chiar dacă ratele cresc. Cu toate acestea, dacă ratele scad după ce ați blocat, nu veți obține o rată mai mică. Blocarea durează de obicei o săptămână până la câteva luni, în funcție de perioada de blocare pe care o alegeți, dar doriți să vă asigurați că este suficient de lungă pentru a închide împrumutul înainte de expirarea blocării. Unii creditori permit creditorilor să plutească o rată în loc de a bloca; cu alte cuvinte, veți obține o rată mai mică dacă rata scade înainte de a vă închide. Dar acest lucru înseamnă, de asemenea, că veți plăti o rată mai mare dacă se bifează.

Rețineți că perioadele mai lungi de blocare a ratei vă costă în ceea ce privește rata dobânzii pentru împrumutul dvs., deoarece creditorii încearcă să reducă la minimum pierderile potențiale. Potrivit furnizorului de software ipotecar Ellie Mae, în luna mai, timpul mediu de la aplicare până la închidere a fost de 45 de zile. Ratele de ipotecă sunt adesea cotate în "ferestre de 15 zile" și, cu fiecare perioadă suplimentară de 15 zile a blocării, creditorii ridică rata dobânzii cu 12 puncte de bază, potrivit Rapoartelor ipotecare. Un punct de bază este egal cu o sută de punct procentual.

O lecție aici este că, mai degrabă decât să vă îngrijorați atât de mult pentru a obține o rată de jos-jos, solicitanții ipotecare ar trebui să refinanțeze cu un împrumut de rata competitiv, care poate închide cel mai rapid.

Priviți dincolo de rata de fund

Dacă nu reușiți să blocați împrumutul dvs. de refinanțare atunci când tarifele sunt cele mai scăzute, diferența de economii potențiale este de obicei minimă pe perioade scurte de timp. Lenda a analizat datele din ancheta lunară a ipotecilor Freddie Mac, care a arătat că ratele refi nu s-au schimbat semnificativ săptămâna la săptămână între iulie 2015 și mai 2016, astfel încât consumatorii care au ratat rata optimă nu au ratat cu mult.

În această perioadă de 43 de săptămâni, cea mai mare schimbare de săptămâna-săptămână a împrumuturilor pe 30 de ani a fost o scădere cu 12 puncte de bază, iar în câteva săptămâni ratele au rămas neschimbate. Comparând perioadele de două săptămâni, cea mai mare schimbare a fost o creștere de 22 de puncte de bază.

Să presupunem că ratați rata cea mai scăzută cu 12 puncte de bază și refinanțați un împrumut de 30 de ani cu un sold de 191.760 dolari, prețul mediu de vânzare pentru casele existente în SUA în mai, potrivit Asociației Naționale a Agenții Imobiliari, minus o plată în avans de 20%. Ai refinanțat la 3,8%, dar o săptămână mai târziu, rata scade cu 12 puncte de bază, până la 3,68%. Ați fi economisit 14 dolari pe lună din refinanțare la o rată a dobânzii de 12 puncte de bază mai mică. Dar țineți cont de faptul că tarifele s-ar fi putut deplasa în altă direcție și că ați fi terminat să plătiți mai mult în fiecare lună.

În cazuri rare, rata creditelor ipotecare scade. Atunci când alegătorii din Marea Britanie au aprobat o ieșire din Uniunea Europeană, ratele ipotecare din SUA au scăzut cu 26 de puncte de bază în următoarele opt zile lucrătoare. Dacă ați fi blocat refinanța dvs. chiar înainte de vot, ați fi ratat acest declin. Într-un astfel de caz, ați putea încerca să renegociați rata mai mică cu creditorul dvs. sau să renunțați la cererea dvs. și să începeți din nou. V-ați confruntat cu o altă grămadă de documente și vă veți pierde probabil taxa de depunere a cererilor, însă capturarea acelui trimestru vă va economisi aproximativ 28 USD pe lună, pe baza exemplului de mai sus, o sumă care nu este puțin importantă.

Unii oameni care refinanțează așteaptă să se blocheze, din diverse motive. Poate că se așteaptă să scadă ratele sau poate că nu au acordat atenție clauzei de blocare din muntele de hârtii pe care l-au semnat. Unii 276 de debitori care au refinantat cu Lenda pe o perioadă de 43 de săptămâni au așteptat o mediană de trei zile pentru a-și bloca rata după aprobare. Cu toate acestea, 30% dintre acești refinanțatori au așteptat cel puțin o săptămână să se blocheze și 19% cel puțin două săptămâni, chiar dacă ar fi putut bloca aproape imediat.

Așteptarea pentru a bloca poate fi rostogolirea zarurilor

Nu este clar de ce unii oameni nu se blochează imediat, atunci când nu există nici o modalitate de a fi siguri care ratele de direcție vor merge de la o zi la alta. Începând cu anul 2010, SUA a înregistrat un ritm de scădere, iar mentalitatea poate fi pusă în joc atunci când consumatorii cântăresc decizia de blocare.

Blocarea unei rate vă asigură că veți plăti rata promisă, indiferent de ce se întâmplă pe piață.

"Pentru oricine caută să-și petreacă timpul cu adevărat, pe măsură ce vă apropiați de aceste vârfuri, aerul devine foarte subțire și trebuie să fiți gata să renunțați la tot ceea ce ați lucrat", spune Jim Sahnger, inițiator de împrumut ipotecar cu Schaffer Mortgage Inc. în Palm Beach Gardens, Florida. Încercarea de a dobândi ratele dobânzii este pur și simplu rula zarurile, adaugă el.

"Dacă blocați rata, știți ce aveți", spune el."În momentul în care luați decizia de a aplica, rata oferită la acel moment are sens pentru dumneavoastră".

Dacă obțineți un refi este ideal pentru situația dvs. financiară personală, poate fi înțelept să acționați atunci când vedeți o rată pe care știți că o puteți permite, în loc să așteptați scăderea ratelor. Ritmul de plată vă oferă o șansă de a ajunge la o rată mai bună, dar, de asemenea, vă pune la riscul de a pierde bani prin blocarea cu o rată mai mare. Este deosebit de riscant pentru debitorii care doresc să obțină cel mai mare împrumut pentru care pot beneficia.

Ratele de refinanțare la mijlocul anului 2016 au fost cele mai scăzute din ultimele decenii, astfel încât acestea nu pot merge mult mai mici. Acest lucru reduce posibilitatea de a beneficia de așteptare și mai mult.

Nu sunteți sigur dacă este timpul potrivit pentru a vă refinanța ipoteca? Utilizați calculatorul nostru de refinanțare pentru site-ul ipotecar pentru a vedea cât de mult puteți salva și dacă are sens pentru dvs.

Metodologie

Pentru a calcula diferența de cost de 12 și 26 puncte de bază: Am folosit exemplul unui împrumut de 30 de ani cu un sold de 191.760 dolari, pe baza prețurilor medii de vânzare pentru casele existente în SUA în luna mai de 239.700 dolari, potrivit Asociației Naționale a Agenții imobiliari. Am scazut cu 20% pentru o plata in avans. Am calculat plățile lunare la ratele dobânzilor de 3,54%, 3,68% și 3,8%.

Emily Starbuck Crone este scriitor de personal la Investmentmatome, un site de finanțe personale. Email: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.