Cum președinția Trumpului va avea impact asupra locuințelor în 2017

Donald Trump, magnatul imobiliar, va fi al 45-lea președinte al națiunii noastre. Asta eo veste bună pentru industria locuințelor, nu? Ei bine, sunt multe de luat în considerare. Iată cum președinția Trump poate avea impact asupra locuințelor și locuințelor în 2017.

O piață "responsabilă agresivă"

Un apel unificat pentru o reglementare mai puțin guvernamentală vine din lagărul Trump, precum și din republicani în Congres. Pe radarul de dereglementare: Biroul de protecție financiară a consumatorilor și alte elemente ale lui Dodd-Frank, actul de reformă de pe Wall Street pe care președintele Obama la semnat în 2010.

"De la alegeri, au fost multe discuții despre modul în care modificările așteptate în cadrul unei administrații Trump pot reduce impactul [CFPB], în special în arena de executare", spune Rob Chrisman, consultant senior pentru Grupul Stratmor, o industrie ipotecară consultanță. "Dodd-Frank nu va fi eliminat. Va fi rafinat - ceea ce este un lucru bun."

Jeff Taylor este partener de conducere al Digital Risk, o companie de procesare a creditelor ipotecare. El spune, de asemenea, că tăierea lui Dodd-Frank ar fi un lucru bun pentru potențialii proprietari de case.

"Dacă Dodd-Frank este raționalizat, cred că ar putea fi băncile mai agresive pe piață, în ceea ce privește ipotecile", spune el. "Și cred că va deschide mai multe produse pentru cumpărătorii de case de prima dată … în următorii doi ani".

Comparați tarifele ipotecare

Taylor declară că reglementările mai puțin stricte privind creditorii ar putea să reducă costurile de conformare și să permită mai multor bănci comunitare mici să concureze cu băncile mari, "sporind profiturile băncilor - toate acestea ar putea crește disponibilitatea creditelor".

Cu toate acestea, criticii precum Noah Smith, fost profesor asistent de finanțe la Universitatea Stony Brook, se tem că dereglementarea va face apel la riscul bancar și, poate mai important, va pune contribuabilii înapoi pe cârlig pentru a salva actorii răi. La fel ca în timpul crizei din domeniul locuințelor de acum 10 ani, ar fi o altă "cursă spre fund", a scris Smith într-o analiză Bloomberg.

Dar o reducere a reglementărilor federale nu va transforma industria locuințelor, spune Chrisman. "Trumpul poate însemna o aplicare mai puțin federală, dar statele vor rămâne agresive. Politicienii din California, Illinois și New York, în primul rând statele democratice, au menționat deja o atmosferă de reglementare intensificată ", spune el.

Obținerea Fannie și a lui Freddie "din proprietate guvernamentală"

Un alt element al agendei republicane este reducerea amprentei guvernamentale în industria ipotecară. Asta înseamnă că Fannie Mae și Freddie Mac se deplasează în sectorul privat.

Cele două companii sponsorizate de guvern au restituit majoritatea ipotecilor și au fost salvate cu contribuabili în timpul prăbușirii locuințelor. Fannie și Freddie cumpără credite la domiciliu de la creditori și apoi împachetează și vinde aceste împrumuturi în pachete mari de obligațiuni.

Profiturile trimestriale pe care Fannie și Freddie le câștigă sunt acum direcționate către Trezoreria S.U.A., căreia i-au fost plătite mai mult cu 60 de miliarde de dolari mai mult decât le-a acordat companiilor pentru finanțare de salvare. Investitorii din Fannie și Freddie doresc să vadă că banii se reîntorc în sectorul privat.

În noiembrie, nominalizatorul secretarului de trezorerie al Trump, Steven Mnuchin, a declarat pentru Fox Business Network: "Trebuie să-l scoatem pe Fannie și pe Freddie din proprietatea guvernului".

"Cred că există modele care ar putea funcționa", spune Taylor în privința privatizării Fannie și Freddie. "Ceea ce nu cred că ați putea vedea este un model [unde] guvernul S.U.A. nu se află 100% în mod explicit în spatele legăturilor pe care le emite Fannie și Freddie."

El a spus că eliminarea acestei garanții federale ar reduce cererea globală pentru titlurile garantate cu ipotecă pe care cele două agenții cvasi-guvernamentale le eliberează. Aceste obligațiuni au un rol esențial în eliberarea capitalului pentru ca creditorii să facă mai multe împrumuturi.

Constructorii de case și o economie Trump

Lipsa forței de muncă calificată a fost una dintre cele mai mari constrângeri pentru industria locuințelor din ultimii ani, iar Taylor este îngrijorat de faptul că administrația Trump nu poate ajuta în această privință.

"Dl. Planul lui Trump de a cheltuia bani pe proiecte de infrastructură din întreaga țară ar putea avea drept rezultat mai mulți muncitori care să-și asume acele locuri de muncă și să lase constructorii casei de locuit cu mâna scurtă ", spune Taylor. "De asemenea, poziția sa în materie de imigrație va menține imigranții în afara țării și din forța de muncă - o lovitură pentru constructorii de case care se bazează pe imigranți pentru multe locuri de muncă în construcții".

Pierderile de forță de muncă contribuie, de asemenea, la creșterea salariilor pentru lucrătorii din construcții, care, la rândul lor, mențin prețurile la locuințe noi mari, adaugă el.

Cu toate acestea, Robert Dietz, economist-șef al Asociației Naționale a Constructorilor de Locuințe, declară că se așteaptă ca administrația Trump să ia măsuri cu privire la anumite reguli de muncă care ar putea beneficia de industria de construcție de case. Acest lucru va include aproape sigur regula obușilor de ore suplimentare "care ar fi afectat o mulțime de administratori de șantier", spune Dietz.

Această regulă, blocată de un judecător federal pe 22 noiembrie, a avut drept scop dublarea venitului maxim pe care un lucrător ar putea să-l câștige și să fie în continuare eligibil pentru plata obligatorie a orelor suplimentare. Noua limită de 47.500 de dolari ar fi oferit 4.2 milioane de americani posibilitatea de a câștiga ore suplimentare, potrivit administrației Obama.

Dietz caută de asemenea o administrație Trump pentru a ajuta la reducerea costurilor de construcție."Doar sub 25% din costul unei locuințe nou construite se datorează sarcinilor de reglementare", spune el. "Cred că este rezonabil ca noua administrație să poată adresa multe dintre ele."

Cum Trump ar putea afecta accesibilitatea la domiciliu

Ratele creditelor ipotecare au crescut de când Trump a câștigat alegerile. Aceasta face parte dintr-un scenariu de veste bună / proastă.

"S-ar putea argumenta că victoria Trump a determinat creșterea ratelor dobânzilor din cauza temerilor legate de inflația viitoare, având în vedere propunerile sale de dezvoltare fiscală și de infrastructură", spune Chrisman. "Această creștere a ratelor are, cu siguranță, un impact negativ asupra proprietarilor de case pentru cumpărătorii pentru prima dată. Creșteri ale ratelor dobânzilor, cu toate acestea, semnalează adesea o economie de consolidare, iar dacă este cazul, se vor califica mai mulți creditori pentru prima dată."

" MAI MULT: Calculați plata dvs. ipotecară lunară

Taylor mai spune că accesibilitatea la locuințe ar putea suferi, dar oferă un alt factor în ecuație. "Pe partea pozitivă, [ratele ipotecare mai mari] ar putea, de asemenea, încetini aprecierea prețurilor, ceea ce ar ajuta cumpărătorii. Piața imobiliară nu are cumpărători pentru prima dată și cumpărători în mișcare. Aprecierea mai slabă a prețurilor ar putea aduce beneficii cumpărătorilor care au recâștigat valoare în casa lor și vor să se deplaseze înainte ca prețurile să crească din nou ", spune el.

"Îți spun, dacă îmi doresc să cumpăr o casă pentru prima dată sau să îmi vând casa și să mă mut într-o casă diferită, mă uit cu adevărat la acest an anul viitor, probabil ca este un an în mișcare, 4s sunt foarte, foarte atractive ", adauga Taylor.

Va elimina Trump deducerea dobânzii ipotecare?

Și apoi există cea mai sacră dintre toate: deducerea dobânzii ipotecare. Este frecvent menționat ca un factor important în conversația "cumpărați sau închiriați?".

Administrația Trump și republicanii au promovat ideea de a pune un plafon în ceea ce privește suma de interes permis pe care ați putea să o deduceți din factura fiscală.

Chestia este că, o analiză efectuată de Centrul pentru politică fiscală a Institutului Urban și a instituției Brookings spune că aproximativ o cincime din gospodării utilizează efectiv deducerea. Iar cei care o fac, sunt mai mult decât contribuabilii de clasă mijlocie.

"Centrul de politică fiscală constată că în 2017, plafonul Trump va afecta doar aproximativ 160.000 de singuri, o mică parte din cei 89 de milioane de contribuabili unici și aproximativ 230.000 de cupluri din 59 de milioane de deputați", a declarat Howard Gleckman, Center, scrie pe Forbes.com. "Marea majoritate a contribuabililor care s-ar confrunta cu plafonul sunt cu venituri mari".

Cotele de proprietate în cadrul unei președinții Trump

Chrisman caută o mică schimbare în rata de proprietate în următorii ani. Din perspectivă procentuală, proprietatea în SUA a atins punctul culminant în timpul termenului prezidențial al lui Clinton / Bush, spune el. Dar atunci băncile au relaxat orientările de subscriere într-o asemenea măsură încât "oamenii care nu ar fi trebuit să cumpere case au fost".

Accidentul a schimbat totul. Angajamentele, documentația de împrumut și cerințele de evaluare s-au întărit de atunci. "Debitorii marginali nu împrumută bani, iar investitorii se simt mai siguri cu investiții în titluri garantate cu ipotecă", spune Chrisman.

El afirmă că nevoia Americii de a avea locuințe este la fel de mare ca oricând și că politicile lui Trump nu vor mișca cadranul pe ratele proprietarilor de locuințe într-un fel sau altul.

"Creșterea internă a populației nu sa oprit și nici nu are imigrație. Nici dorința unei noi generații de a-și dori o casă pentru copiii lor ", spune el. "Cred că din ceea ce știm până acum, președinția Trump nu va avea un impact direct sau prea mic asupra ratelor de proprietari ai casei".

O perspectivă pozitivă pentru Anul Nou

În ansamblu, experții cu care am discutat sunt optimisti în jurul anului 2017. Creditorii folosesc tehnologii mai bune pentru a raționaliza procesul ipotecar, iar piața imobiliară este "sănătoasă" și "robustă" în cuvintele lor.

"Constructorii sunt incantati", spune Dietz. El declară că reducerile costurilor de reglementare ar putea ajuta constructorii de locuințe să ofere locuințe celui mai strâns segment al pieței, cumpărătorul la nivel de intrare.

"Dacă obținem o administrație care aruncă o privire asupra diferitelor tipuri de politici de reglementare - în cazul în care acestea au devenit prea mari sau prea scumpe - aceasta va fi cu siguranță o contribuție la partea de aprovizionare a pieței. Și cred că este o veste bună, nu doar pentru constructori, ci este o veste bună pentru chiriași și potențiali cumpărători de case deoarece adăugarea de aprovizionare este modul în care abordați problemele legate de accesibilitatea locuințelor ". Mai mult de la Investmentmatome Calculați-vă plata ipotecii Comparați ratele ipotecare Cât de mult îți poți permite acasă?

Hal Bundrick este scriitor de personal la Investmentmatome, un site de finanțe personale. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.