Să cumperi sau să nu cumperi - recapitularea evenimentului

UPDATE (1/28/14): FOARTE VIDEO DE EVENT ESTE ACUM AVAILABIL

**********************************************************************************************************************************************************************

Am avut privilegiul de a gazdui Ryan Richard de McGuire Real Estate și Roberto Rivera de la Prima Republic Bank, aseară la sediul Investmentmatome. Pentru cei care au ratat evenimentul, iată câteva detalii. Vom posta clipuri aici când sunt gata. Live stream-ul tweet este disponibil la #BuyOrRentSF

De ce să cumpăr?

• Ryan a subliniat importanța deosebirii dintre emoție (vreau să-mi pictez propriile ziduri, distanța până la școli) și financiar (profitați de aprecierea prețurilor, diversificarea portofoliului) motivații
• Motivațiile emoționale și financiare pot fi uneori în conflict; partenerii ar putea fi la capătul opus al spectrului în termeni de motivații - Amintiți-vă să vorbiți prin intermediul acestora pe măsură ce luați în considerare decizia de a cumpăra
• Instrument util la NYTimes pentru a obține o citire inițială cu privire la cât timp ar putea dura pentru a renunța chiar și la o achiziție având în vedere situația dvs. actuală de închiriere

Finanțarea unei achiziții

3 lucruri cheie determină accesibilitatea / eligibilitatea la împrumut

• Scor de credit
• Datoriile totale / venitul brut brut nu trebuie să depășească 4,5x
• Instrumentele de numerar și lichid disponibile pentru plata în avans

Efectuarea plății în avans

Ryan a subliniat că realizarea plății în avans și ofertelor câștigătoare reprezintă cele două mari obstacole cu care se confruntă clienții săi în San Francisco. El a menționat că aceste două aspecte merg mână în mână. Cu cât este mai mare plata în avans, cu atât este mai atractivă oferta (mai mare certitudine de închidere) față de vânzător. El începe să s ee un instrument financiar relativ nou pe piața achizițiilor la domiciliu: Finanțare prin acțiuni

Cum funcționează finanțarea prin acțiuni?

• Compania de finanțare oferă o parte din plata în avans în schimbul unui procent din viitoarea modificare a valorii casei
• O structură tipică este de 50% din plăți anticipate, în schimbul a 40% din viitoarea modificare a valorii (acțiuni în scenariile în sens ascendent și în jos)
• Cumpărătorii au opțiunea de a retrage din contract și de a răscumpăra capitalul propriu după 3 ani (la acel moment se va efectua o apreciere independentă pentru a determina costul de răscumpărare)

Cum influențează noii reguli CFPB debitorii?

Roberto a spus că standardele de subscriere mai stricte au avut deja efect în ultimii ani - dacă ați fi eligibil pentru un împrumut în 2013, probabil că veți fi eligibili în 2014

Căutarea unei case

În epoca aplicațiilor și a site-urilor Web, de ce deranjează angajarea unui agent?

• Estimări 15-20% din vânzările de SF în 2013 s-au produs în afara pieței - a bun agent poate oferi cumpărătorilor potențiali acces la lista de buzunar / "în curând" listări

CONDO / TIC / CO-OP - Care sunt ele și cum influențează opțiunile de finanțare?

• CONDO - Cele mai simple dintre cele trei, dețin în principiu unitatea și apoi împărtășesc spațiile comune. Fiecare unitate are un titlu separat.
• TIC (Tenancy-in-common) - dețineți un procent dintr-o proprietate nedivizată. Titlul unic, mai mulți proprietari. Titlul unic înseamnă că atunci când oamenii se mută sau ies din afară, împrumutul trebuie refinanțat. Acest lucru creează mai multă greutăți pentru bănci, ceea ce le face mai puțin dispuși să împrumute / să perceapă mai mult pentru împrumuturile TIC. Determinarea prețului împrumutului este o funcție a recuperării unei bănci pentru a-și primi banii înapoi. Împrumuturile TIC nu sunt, de asemenea, eligibile pentru vânzare pe piața secundară, făcându-le mai puțin atractive pentru bănci.
• CO-OP - Achiziționarea de acțiuni într-o societate privată (care deține clădirea). Coopurile au adesea cerințe de subscriere mai stricte decât băncile însele (care necesită sume mai mari în avans)

Prețul de listă - Deci, multe lucruri par să fie de vânzare de mai sus, de ce este asta?

• Prețul de listă nu este egal cu prețul pieței - prețurile de listă inferioare sunt o strategie utilizată de unii vânzători pentru a conduce mai multe oferte de interes / multiple
• Problema particulară din San Francisco, mai puțin răspândită în afara orașului
• Dacă sună prea bine pentru a fi adevărat, este probabil - verificați tranzacțiile comparabile din zonă pentru a vă simți mai bine pentru "prețul pieței", astfel încât să puteți face o ofertă competitivă

Câștigă o ofertă - ce strategii pot folosi cumpărătorii?

Când vă gândiți să câștigați o ofertă, luați o perspectivă a vânzătorului:

1. Atractivitatea ofertei - cât de bun este numărul de titlu
2. Încredere de închidere: plată în avans%
3. Siguranța închiderii: # de situații neprevăzute

Unii cumpărători au luat-o pentru a elimina contingențele pentru a face ofertele mai atractive - acest lucru vă expune la riscul de a vă pierde depozitul dacă inspecțiile vă vor determina în cele din urmă să vă îndepărtați de ofertă sau riscul de a face diferența în cazul în care casa apreciază mai puțin decât oferta. PREDICȚII PE PIAȚĂ

• 2014 – Anul condo-ului (48.000 de unități aprobate anul trecut) în San Francisco; creșterea ofertei Mai ajuta condo prețurile se înmoaie
• Privind la proiectele de urbanism, puteți să vă dați o privire asupra a ceea ce ar putea fi unele cartiere noi și emergente: Cesar Chavez, Misiunea de Sud, Nopa

O modalitate de a privi piața este de a evalua stocurile de locuințe disponibile într-un punct de preț fierbinte, de ex. $ 800K - 1,2 milioane $. Având în vedere acești parametri, Ryan a subliniat:

• SF: Glen Park, Sunnyside, Western Supliment
• East Bay: Temescal, Crocker, Jack London & Elmwood
• Marin: Larkspur și Corte Madera devin mai atractive din cauza liniilor directe de autobuz în SF

Cumpărarea unei case este o decizie financiară uriașă, vă rugăm să vă faceți timp să vă gândiți la opțiunile dvs. înainte de a vă îndrăgosti de casa visurilor dvs.!