Valori mobiliare garantate cu ipoteci (MBS) Definiție și exemplu

(

)> Cum functioneaza (Exemplu): Pentru a intelege cum functioneaza MBS, este important sa intelegem modul in care sunt create. Să presupunem că vrei să cumperi o casă, așa că ai o ipotecă de la XYZ Bank. XYZ Bank transferă banii în contul dvs. și sunteți de acord să rambursați banii conform unui program stabilit. XYZ Bank poate alege apoi să dețină ipoteca în portofoliul său (adică să colecteze pur și simplu plățile de dobânzi și principale în următorii câțiva ani) sau să o vândă.

[Dacă sunteți gata să cumpărați o locuință, folosiți calculatorul nostru ipotecar pentru a vedea care va fi plata lunară a sumei principale și a dobânzii.]

Dacă XYZ Bank vinde ipoteca, ea primește bani pentru a face alte împrumuturi. Să presupunem că XYZ Bank îți vinde ipoteca companiei ABC, care ar putea fi o entitate guvernamentală, cvasi-guvernamentală sau privată. Compania ABC își grupează ipoteca cu credite ipotecare similare pe care le-a cumpărat deja (denumite în continuare împrumuturi ipotecare). Creditele ipotecare din piscină au caracteristici comune (de exemplu rate de dobândă similare, scadențe etc.)

Compania ABC vinde apoi titluri de valoare care reprezintă o participație la un fond de credite ipotecare, dintre care ipoteca dvs. este o mică parte (denumită

securitizarea

piscina). Acesta vinde aceste MBS investitorilor pe piața deschisă. Cu fondurile din vânzarea MBS, compania ABC poate achiziționa mai multe ipoteci și poate crea mai multe MBS. Când efectuați plata ipotecară lunară către XYZ Bank, ei păstrează o taxă sau răspândesc și trimit restul plăți către compania ABC. Compania ABC, la rândul său, primește o taxă și trece ceea ce rămâne din plata principală și a dobânzii la investitorii care dețin MBS.

Există două tipuri de MBS. Primele, numite

pass-throughs

sau certificate de participare (PC), reprezintă o revendicare directă asupra pachetului de împrumuturi ipotecare. Al doilea tip, numit obligații ipotecare obligatorii ipotecare obligatorii (CMO) sau conducte de investiții ipotecare imobiliare (REMIC) sunt mai complicate. Aceste titluri primesc în principal plățile de dobânzi și principale din mai multe MBS și creează titluri suplimentare cu scadențe și cupoane diferite. Pentru investitori, un MBS seamănă mult cu o obligațiune. Cele mai multe dintre acestea oferă venituri semestriale sau lunare, iar această frecvență de plată îmbunătățește efectele complexe ale reinvestirii. Riscul de plată anticipată reprezintă o mare preocupare pentru investitorii MBS. Când oamenii se mută, de exemplu, își vând casele, își plătesc ipotecile cu veniturile și cumpără case noi cu ipoteci noi. Atunci când ratele dobânzilor scad, mulți proprietari își refinanțează ipotecile, ceea ce înseamnă că obțin ipoteci noi, cu rate mai scăzute și își plătesc creditele ipotecare cu rată mai mare. Ca și obligațiunile, modificările ratelor dobânzilor afectează prețurile MBS, însă schimbarea este agravată de faptul că investitorii MBS au mai multe șanse de a-și primi devreme capitalul. Acestea ar putea fi nevoite să reinvestească acel capital la rate mai mici decât cele pe care le-au obținut MBS-urile.

Rolul guvernului în MBS

Deși mai multe instituții private (firme de brokeraj, instituții financiare și chiar companii de construcții) vinde MBS, Asociația Federală de Mortgage National (FNMA sau "Fannie Mae") și Federal Mortgage Corporation (FHLMC sau "Freddie Mac") cumpără o mare parte din ipoteci. Freddie Mac și Fannie Mae (ambele entități sponsorizate de guvern) garantează plata în timp util a dobânzilor și a principalului pe MBS pe care le eliberează - adică dacă debitorii nu plătesc la timp ipotecile, Freddie Mac și Fannie Mae vor mai face plățile către investitorii lor MBS. Este important să rețineți că guvernul S.U.A. nu garantează Freddie Mac sau Fannie Mae. Aceasta înseamnă că, dacă aceste entități nu își pot îndeplini obligațiile față de investitorii lor MBS, guvernul federal nu are nicio responsabilitate să-i salveze. Cu toate acestea, ambele entități au credite la guvern și, în general, investitorii consideră că guvernul nu le-ar lăsa efectiv să-și achite obligațiuni pentru oricare dintre titlurile lor.

Pe de altă parte, Asociația Națională de Împrumut al Guvernului (GNMA sau "Ginnie Mae") este o entitate guvernamentală care nu achiziționează credite ipotecare, dar garantează (cu toată credința și creditul guvernului SUA) titluri garantate ale anumitor emitenți MBS. GNU MBS au cel mai mic risc din partea celor trei, deoarece poartă o garanție explicită din partea guvernului federal.

De ce este important:

În cele din urmă, industria de titluri garantate cu ipotecă

oferă creditorilor mai multe numerar să facă mai multe credite ipotecare. Această ofertă constantă de fonduri ipotecare păstrează ratele ipotecare competitive și creditele ipotecare disponibile. De asemenea, băncile care se confruntă cu împrumuturi ipotecare sau sunt îngrijorate de pierderea banilor în cazul în care debitorii plătesc ipotecile lor pot face riscuri prin vânzarea ipotecilor și prin transferarea acestor riscuri către emitenții MBS. Fannie Mae, Freddie Mac și Ginnie Mae achiziționează credite ipotecare și eliberează și / sau garantează MBS ca parte a eforturilor lor de a sprijini industria MBS și de a face posesiunea de locuințe posibilă pentru mai multe persoane.