3 Adevărări îngrijorătoare pe care nu le-ați spus despre ipoteci de închiriere a imobilelor

Mania locuințelor se află din nou pe Wall Street.

Cea mai recentă lectură privind indicele prețurilor de acasă S & P / Cash Schiller urcând cu 12% din ultimul an, proprietarii de case se recuperează la inversarea bullish după ce prețurile au scăzut timp de șase ani între 2006 și 2012.

proprietarii de locuințe obișnuiți văd câștiguri mari, proprietarii de proprietăți de închiriere și investitorii care sunt câștigătorii adevărați.

Asta este ceea ce colegul meu Nathan Slaughter numește "Renter Nation", fenomenul care duce SUA prin furtună, întrucât mai mulți americani aleg să închirieze, mai degrabă decât să cumpere.

În următorii trei ani, 3,8 milioane de chiriași (70% din toate gospodăriile noi) se vor lupta unul cu celălalt pentru mai puțin și mai puțin spațiu. Această schimbare importantă către chirii este determinată de scăderea ratelor de proprietate a locuinței, deoarece consumatorii continuă să se lupte cu o creștere mică a salariilor și a unei datorii prea mari. Acest lucru este de așteptat să recompenseze proprietarii de apartamente cu valori mai mari pe proprietățile lor și creșterea chiriilor. Nathan vorbește mai mult despre aici și vă va spune cum puteți face bani.

Dar, la fel ca orice altă investiție, potențialul pentru un câștig extraordinar vine cu risc.

Și unul dintre cele mai mari riscuri într-o investiție de închiriere-proprietate este ipoteca. O ipotecă de închiriere-proprietate este structurată diferit de o ipotecă obișnuită și care prezintă un risc ascuns pentru investitori.

Aici sunt trei lucruri pe care trebuie să le cunoașteți înainte de a încerca să obțineți o ipotecă pentru proprietatea de închiriere …

1. Nu veți obține ratele dobânzilor de tip Rock-Bot.

Ratele de împrumut sunt dictate de risc. Un risc mai mare generează o rată a dobânzii mai mare. Cu o ipotecă individuală, creditorul profilate riscul unui împrumutat individual. Aceasta include istoria creditelor și a locurilor de muncă. Dar pentru o ipotecă de închiriere, ceea ce băncile înțeleg este că, deși încă face un împrumut unui individ, performanța împrumutului va fi puternic influențată de un grup de chiriași terți, care vor rămâne practic anonimi.

Chiar dacă debitorii își folosesc creditul personal pentru a-și asigura ipoteca de închiriere-proprietate, faptul că aceștia trebuie să se bazeze pe chiriași terțe pentru a ajuta la generarea fluxului de numerar este motivul pentru care creditorii percep o rată a dobânzii mai mare. Este doar mai riscant pentru aceștia.

Piața de închiriere-imobiliară are marje de exploatare foarte slabe și se bazează pe fluxuri de trezorerie constante. Chiar și o rată a dobânzii marginal mai mare are potențialul de a amenința profitabilitatea unei investiții de închiriere-proprietate.

2. Pregătește-te pentru o plată puternică în avans

Împrumuturile individuale pot fi garantate în prezent cu doar 3,5% în jos cu programele oferite prin FHA (Federal Housing Association). Acest program subvenționat de la guvern este conceput pentru a susține proprietatea asupra locuinței și pentru a crește ratele de proprietate.

Dar ipotecile de închiriere-proprietăți nu se bucură de un astfel de lux. Deoarece asigurarea ipotecară nu acoperă proprietățile de investiții, 20% în jos este un minim. De fapt, majoritatea creditelor ipotecare de tip chirie necesită mai mult de 25%.

Aceasta este o cheltuială mare în numerar și poate reduce semnificativ pârghia de exploatare a unei investiții închiriate-proprietate. Ar putea deveni, de asemenea, o mare răspundere financiară în cazul unei vânzări în dificultate, în care proprietarii imobiliari cu capitaluri proprii au fost supuși unor pierderi totale, în timp ce cei cu puțin sau deloc echitabil au scăpat nevătămați.

O plată mare în avans pe o proprietate de închiriat are și potențialul de a elimina alte clase de active într-un portofoliu, inclusiv acțiuni și obligațiuni. Alocarea de active este singurul factor important care afectează performanța unui portofoliu, astfel că o abordare echilibrată este esențială pentru a rămâne suficient diversificată și a reduce riscul.

3. Creditul dvs. este și mai important.

Creditul este întotdeauna cel mai important factor care afectează ratele dobânzilor la împrumuturi. Și acest lucru este valabil în special pentru un ipotec cu proprietăți de închiriere.

De fapt, este mai dificil să se asigure o ipotecă de închiriere-proprietate decât o ipotecă rezidențială. Un scor de credit de 720 este considerat excelent și poate fi suficient de bun pentru a asigura o ipotecă rezidențială. Dar acest număr sare la 740 pentru cele mai multe ipoteci de închiriere-proprietăți.

Dincolo de credite, creditorii se vor uita, de asemenea, îndeaproape la cât de mult pot avea un împrumut potențial împrumutat de la proprietar, de obicei necesitând șase luni de cheltuieli de funcționare pentru a tampona tendințele de închiriere slabe și volatilitatea economică. Creditorii vor dori, de asemenea, să știe despre orice alte proprietăți deținute și rapoartele împrumut-valoare ale acestor active.

Riscul cu aceste standarde de creditare mai ridicate este costul de oportunitate. Chiar și cineva pregătit să facă o investiție într-o proprietate de închiriat poate să nu o poată face datorită unor standarde mai stricte de creditare.

Răspunsul investițional: Dacă există un lucru în legătură cu ipotecile rezidențiale și de închiriere chiriile imobiliare sunt disponibile pe scară largă la băncile locale și regionale. Băncile mari sunt cunoscute pentru îndeplinirea standardelor de creditare mai înalte și fiind mai selective atunci când aleg potențialii debitori. Băncile locale și regionale sunt cunoscute pentru extinderea flexibilității și pentru luarea de împrumuturi cu risc sporit. Acest lucru va avea un impact mare nu numai asupra capacității dvs. de a obține un împrumut ipotecar pentru proprietatea dvs. de închiriere, dar și condițiile acestui împrumut.