4 Secretele fiecare casa de succes Flipper Knows |

Doi profesori de școală ușoară m-au învățat tot ce știu despre flipping case - și nu într-

Am întâlnit acest cuplu în 2006. Au fost oameni foarte drăguți - dar investitori extrem de agresivi. Ei cumpărau și schimbau proprietăți în Las Vegas folosind o companie de investiții imobiliare la cheie. Au făcut o grămadă de bani la început. Dar au pierdut totul, în ciuda faptului că știu mai bine.

Cum sa întâmplat acest lucru?

În timp ce realizau profituri la fiecare vânzare, au profitat de acest profit pentru a finanța proiecte mai mari și mai mari. Acest lucru a avut sens pentru ei în momentul în care imobilul a fost apreciat atât de repede. Mai degrabă decât să-și folosească banii proprii (pe care ei nu au avut) pentru a-și reabilita casele, au reușit să obțină un împrumut de linie de capital, care a crescut mai mult cu luna.

Bineînțeles, atunci când imobilul merry-go-round sa oprit în 2008, iar aprecierea sa evaporat, au rămas blocați în proprietatea pe care nimeni nu voia să o cumpere sau să o închirieze. Și erau în cârlig pentru o linie de capital foarte mare pe care nu și-au putut permite să o plătească. Ca rezultat, au pierdut imperiul imobiliar pe care au lucrat-o atît de greu de construit.

În timp ce acești oameni au suferit foarte mult, pierderea lor ilustrează unele dintre cele patru reguli grele și rapide ale răsturnării de case, care pur și simplu nu pot fi ignorate:

1. Trebuie să înțelegeți riscul dvs.

Evident, pe măsură ce luați mai multă datorie, compușii dumneavoastră de risc. Cumpărați doar case de tip flip pentru bani. Fără ipoteci. Nu există linii de capital. Dacă nu aveți suficiente fonduri pentru a vă însuși aceste tranzacții, luați-vă un partener tăcut, care are banii în numerar și împărți profiturile.

Problema cu împrumuturile este că acestea sunt o obligație fixă ​​pe care trebuie să o serviți, indiferent de ce. Când perechea de mai sus nu a putut efectua plățile, au pierdut totul. Dar dacă luați un partener de capital, nu trebuie să veniți cu niciun ban până când nu există un profit din vânzarea.

De asemenea, împrumutarea banilor necesită timp și costă bani. Spuneți că aveți de gând să vă răsturnați două case în următoarele 12 luni. Mai mult, presupuneți că aveți nevoie de 100.000 de dolari pentru fiecare tranzacție. S-ar putea să dureze 30 de zile sau mai multe pentru a finaliza fiecare împrumut și pentru a costa 2.000 de dolari în puncte sau comisioane de fiecare dată când îți iei împrumutul.

Asta înseamnă că vei petrece două luni de așteptare și vei plăti 4000 de dolari în costuri. Împrumuturile pentru a investi în casa de flipping este costisitoare.

Și din cauza întârzierilor de timp, va fi mai greu pentru tine să concureze cu cumpărătorii care au numerar la îndemână. În consecință, veți ajunge la oferte mai puțin atractive pe care cumpărătorii de numerar nu le doresc.

În esență, acest lucru face ca împrumuturile să investească și mai scumpe. Trebuie să înțelegeți unde este profitul.

Când răstoarnă casele, trebuie să vă mișcați repede. Nu trebuie doar să cumperi rapid, trebuie să vinzi rapid casa - și asta înseamnă că trebuie să vinzi sub-piață.

Dacă așteptați cumpărătorul care este dispus să plătească un dolar de top, veți aștepta - mult timp și va crește riscul ca piața să se întoarcă împotriva dvs. Veți pierde, de asemenea, timp prețios care ar putea fi folosit pentru a răsturna alte case.

Dacă profitul dvs. este de 30.000 de dolari pe tranzacție și faceți trei case într-un an, aveți un buchet de 90.000 dolari. Dar să spunem că țineți mai multe profituri și puteți transforma două case într-un an. Chiar dacă profitul dvs. ar putea fi de 40.000 de dolari pe tranzacție, veți câștiga mai puțin cu 10.000 $ mai puțin. Ai înțeles?

Dacă iei în considerare implicațiile, vei vedea că, pentru a vinde o sub-piață de acasă și de a face un profit, cheia este să o cumperi ieftin.

Asta înseamnă adesea că este o idee bună să cumpărați proprietăți care au fost închise. Trebuie să vă stăpâniți piața și să găsiți agenții imobiliari buni care să lucreze cu dvs.

3. Acest lucru nu funcționează tot timpul în toate piețele.

Chiar dacă profitați când cumpărați casa, doriți să transformați proprietatea într-o piață apreciativă. Dacă locuiți într-o zonă care nu se apreciază, ar fi mai bine să faceți acest lucru în altă parte.

Și dacă prețurile la domiciliu scad, jucați ruletă rusă prin a intra în acest joc indiferent unde vă aflați. La fel, nu puteți anticipa când va porni piața.

Pentru a fi în siguranță, asigurați-vă că veți putea să vă mențineți acasă ca proprietate de închiriere pentru o perioadă de timp, dacă este necesar.

4. Lucrări de reabilitare.

Pentru a face bani în această afacere, trebuie să înțelegeți ce lucrează cu adevărat o casă, ce va costa și cum va afecta oferta dvs. Acest lucru vă pune la dispoziție toată treaba, să vindeți casa sub piețe și să câștigați în continuare.

Cel mai bun pariu este acela de a cumpăra proprietăți imobiliare care necesită o muncă cosmetică, care să fie ieftină pentru a efectua, însă face proprietatea mult mai atractivă pentru cumpărători.

Transmiteți orice proiecte care necesită reparații structurale. Închiriați un antreprenor bun și dați-i să inspecteze proprietatea. Nu cumpărați case care necesită renovare în baie sau în bucătărie dacă nu sunt super ieftine. Această lucrare vă va costa mulți bani și vă va lua mult timp. Căutați o înțelegere mai simplă.

Răspunsul investițional:

Cheia pentru a face casele de răsturnare a banilor este de a cumpăra riscuri de dreapta și de tăiere. Cumpărați chiar când înțelegeți piața și planul de reparații. Reduceți riscul folosind numai numerar, fără a împrumuta bani și finalizați rapid. Dacă sunteți interesat să intrați în această afacere, următorul pas este să vă dați seama cât de mulți bani aveți (sau puteți pune mâna pe folosind investitorii) fără a împrumuta. Apoi, domeniul de aplicare a pieței care face cel mai mult sens și să găsească Agenții imobiliari să lucreze cu. Faceți mai întâi acești pași și apoi asigurați-vă că înțelegeți cu profesionalism reabilitarea pieței și a proprietății. În acest moment, sunteți gata să plecați.

Acest post a fost scris de Neal Frankle. El este un planificator financiar certificat din Los Angeles, un investitor imobiliar și proprietarul www.WealthPilgrim.com și www.mcmha.org