Programul de stabilizare a activelor distruse: Ce înseamnă pentru proprietarii de case?

Ce este DASP?

Programul de stabilizare a activelor distruse (DASP) este ultima încercare a guvernului de a ajuta proprietarii de case care se confruntă cu probleme de blocare. Vestea proastă: nu poți aplica pentru asta. Vestea bună: dacă intri, șansele de a rămâne în casa ta sunt mult, mult mai mari.

DASP este lansat la nivel național și are baze geografice suplimentare pe patru piețe din S.U.A. Chicago, IL, Newark, NJ., Phoenix, AZ și Tampa, FL.

Piaţă	Numărul de credite ipotecare proiectate să fie vândute în acest trimestru
Chicago	1,500
Newark	500
fenix	300
Tampa	1,200
Național, ne-vizat	4,500-5,000
Per total	8,000-9,000

Sursa: Administrația federală a locuințelor / U.S. Departamentul de Locuințe și Dezvoltare Urbană

Înainte de a spune că prea puține credite ipotecare înseamnă că am o șansă, ia în considerare acest lucru: au existat tone de programe de ajutor ipotecar care au plutit în ultimii ani de către autoritățile federale de reglementare - probabil că ați încercat deja să înotați prin supa de alfabet din HAMP, HARP și HAFA. Toți aceștia au avut rate de succes dezamăgitor de mici și au scăzut față de țintele proiectate. Autoritățile de reglementare și politicienii se luptă pentru un miracol al locuințelor, așa că chiar dacă nu sunteți inclus în acest moment, DASP este deja în creștere rapidă - Administrația federală pentru locuințe a spus inițial că doar 5 000 de ipoteci vor fi vândute în acest trimestru. deja a crescut la 9.000. Rândul tău ar putea veni mai devreme decât crezi.

Cum funcționează DASP?

DASP este un parteneriat public-privat, care este gata să alinieze stimulentele investitorului cu cele ale proprietarului și ale comunității.

DASP oferă investitorilor un nou acces pentru a cumpăra ipoteci defaulted care sunt în controlul FHA și sunt aproape sigur că vor fi închise. Creditele ipotecare vor fi vândute la licitație și, datorită stării lor riscante, vor merge la un preț mai mic decât soldul principal (ceea ce înseamnă suma pe care ați plătit-o în calitate de proprietar).

Ce înseamnă pentru mine?

Pentru a fi pus într-un pool DASP, trebuie să fiți cel puțin șase luni delincvenți în ipotecă, servicul dvs. trebuie să fi epuizat toate etapele procedurii de reducere a pierderii aprobată de FHA și nu puteți fi declarat faliment.

Odată ce nota dvs. de ipotecă este achiziționată prin intermediul programului, blocarea trebuie să fie întârziată pentru cel puțin șase luni. Veți primi, de asemenea, un nou servicer pentru a merge împreună cu noul proprietar al datoriei. Un servicer se referă la compania pe care o plătiți de fapt datoriile dvs. ipotecare. Cu toate acestea, ele nu sunt proprietarul principal al împrumutului dvs. - sunt intermediari care raportează proprietarului. Poate deveni confuz, pentru că, uneori, servicatorul este de fapt o parte a aceleiași companii ca și creditorul tău. De exemplu, dacă aveți o ipotecă de la Wells Fargo, serviciul tău este probabil să fie Wells Fargo. Dacă aveți un credit ipotecar de la Citizens Bank, care este deținut de RBS, agentul dvs. de întreținere va fi probabil o altă companie deținută de RBS. Dar servicerul este o entitate separată a companiei, în scopuri legale.

Dacă lucrați cu o companie de întreținere mare și lipsită de probleme - poate una care sa implicat în activitatea de semnare robotică care a fost recent scoasă la lumină - atunci o nouă companie, care ar putea fi una mai mică, una regională sau una cu un pas mai bun de a lucra cu debitori, ar putea fi un mare ajutor în lucrul cu dvs. pentru a vă rambursa datoriile și a evita blocarea pieței.

Investitorul nu trebuie să reducă suma pe care o datorezi sau să-ți modifici termenii de rambursare, dar așa cum vom discuta mai jos, acelea sunt posibilități clare care se potrivesc cu multe strategii de investitori ipotecari în dificultate.

De asemenea, investitorul care cumpără (spre deosebire de FHA) probabil că nu vrea să vă excludă, chiar și după ce șase luni de ședere mandatată de DASP cu privire la blocarea pieței sa încheiat. Există câteva motive pentru care nu:

• Investitorul a cumpărat, probabil, ipoteca dvs. pentru a urmări o strategie în cazul în care acestea reduc principalul, sau mai mică suma pe care o datorezi, pentru a vă face să le plătiți înapoi. Să presupunem că încă mai datorați 200000 de dolari pe ipotecă, dar ați dat faliment și FHA te-a pus într-o piscină DASP. Un investitor care participă la DASP cumpără bancnota dvs. de ipotecă pentru suma de 150.000 de dolari. Investitorul modifică apoi împrumutul tău, spunându-ți că ai doar 175.000 de dolari, împreună cu oferirea unui program mai plăcut de rambursare și oferindu-ți un nou serviciu cu care să lucrezi. Veți sfârși să răscumpărați și să rămâneți în casa dvs., în timp ce investitorul a obținut un profit. Aceasta este o imagine de ansamblu simplistă, dar este, în esență, tipul de investiție DASP este creat pentru a încuraja.
• Dacă locuiți într-una dintre bazinele geografice direcționate (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), acestea pot în esență numai să excludă 50% din împrumuturile pe care le cumpără din acel pool, cu o marjă de eroare de 10%. FHA a subliniat "Rezultatele stabilizării vecinătății" - acestea includ includerea în plăți înapoi a creditului ipotecar, ajutându-vă să faceți o vânzare în lipsă și altele - și acestea nu includ blocarea pieței. Cumpărătorii trebuie să îndeplinească o cotă de aproximativ 50% din rezultatele de stabilizare a vecinătății. Dacă nu, trebuie să plătească FHA. Din moment ce șansele de blocare a investiției au fost practic 100% înainte ca împrumutul dvs. să fie cumpărat, un plafon de ~ 50% este un pas în sus.
• Împuternicirea este costisitoare. Un studiu efectuat de Federal Reserve Bank of Chicago a estimat că Foreclosures costă o bancă în medie de 50.000 de dolari.Desigur, nu există garanții, este puțin probabil ca investitorii să cumpere aceste proprietăți cu scopul de a exclude un număr mare dintre acestea.

Până acum, investitorii au salutat DASP - este o extindere a unui program pilot pe care FHA l-a identificat deja de un nivel înalt de interes. Saptamana trecuta, JPMorgan Securitized Product Weekly, un comentariu de cercetare si strategie destinat investitorilor, a remarcat îmbrățișarea de piata a DASP, arătând decizia FHA de a vinde 9000 de credite ipotecare în acest trimestru, față de obiectivul inițial de 5.000. Deși este posibil să nu se tragă la inimile dvs., piața imobiliară din SUA nu a fost excelentă nici pentru investitori, iar fondurile sunt în căutarea unor strategii de investiții ipotecare în dificultate, mai degrabă decât lupta împotriva tendinței de a putea rambursa mai puțini debitori. Pionierul Lewis Ranieri din Lewis, descris în "Liars Poker" de Michael Lewis, ca un profet nemilos al Wall Street, conduce acum Fondul pentru oportunități ipotecare Selene, care folosește strategii calde și fuzzy, cum ar fi trimiterea de cărți cadou gratuite să elaboreze un plan de rambursare cu un servicer.

Dar poate o modificare, un nou servicer și o ședere în calea blocării încă nu vă ajung la locul unde trebuie să fiți. Dacă totul eșuează, DASP precizează că cumpărătorul ar trebui să încerce să utilizeze o vânzare în lipsă, adică să vândă locuința pentru mai puțin decât suma datorată pentru ipotecă. Vânzările scurte sunt adesea un rezultat mai bun pentru debitori decât blocarea pieței - acestea nu distrug întotdeauna scorul dvs. de credit, pentru unul.

În timp ce doar 9.000 de proprietari primesc avantajele DASP chiar acum, este adesea remarcat faptul că președintele Obama este supus unei multă presiune pentru a repara piața imobiliară din SUA pentru a-și îmbunătăți statutul în alegerile din 2012. Poate un DASP de dimensiuni superioare este soluția pe care o caută.

Imaginea proprietarului prin intermediul Shutterstock