Vânzarea proprietății imobiliare cu ajutorul unei taxe fiscale federale

De Michael Rude

Aflați mai multe despre Mike pe "Ask a Advisor" de la Investmentmatome

Mulți oameni, inclusiv agenți imobiliari cu experiență, ofițeri escrow și alți profesioniști fiscali, nu înțeleg faptul că proprietățile imobiliare cu un echilibru federal de legi fiscale care depășesc capitalul propriu în proprietate poate sa să fie vândute fără plata integrală a garanției fiscale federale. Procesul implică obținerea unui certificat de descărcare de gestiune dintr-un drept fiscal federal.

Baza pentru descărcarea de gestiune

Descărcarea de bunuri din garanția fiscală federală poate fi acordată în temeiul mai multor prevederi privind Codul de venituri interne (IRC). Deși există cinci secțiuni ale Codului privind veniturile interne care se pot aplica în diferite situații în care un drept fiscal federal acordă proprietăți imobiliare, aproape toate cererile de descărcare de gestiune sunt trimise în următoarele două secțiuni de cod.

IRC § 6325 (b) (2) (A). În conformitate cu această dispoziție, se poate emite o descărcare de gestiune atunci când obligația fiscală este parțial satisfăcută de o sumă plătită care nu este mai mică decât valoarea interesului guvernului S.U.A. în ceea ce privește proprietatea în curs de executare.

De exemplu, IRS are o garanție totală de 210.000 USD cu următoarele circumstanțe:

• Proprietate de vânzare pentru: 215.000 dolari
• Reducerea primei plăți ipotecare (senior pentru IRS): 135.000 $
• Minus costuri acceptabile de decontare: $ 15,000
• Creditul IRS este egal cu: 65.000 $
• După ce IRS primește și aplică suma de 65.000 de dolari pentru satisfacerea parțială a datoriei fiscale, rămâne o datorie fiscală restanta de 145.000 de dolari.

Legile fiscale federale rămân în vigoare în valoare de 145.000 $ contra oricăror alte resursele rămase ale contribuabilului, dar proprietatea este vândută fără garanția fiscală federală, în virtutea faptului că guvernul S.U.A. primește interesul său echitabil de 65.000 de dolari.

Notă: În cazul proprietății Tenancy by Entireties, S.U.A. plătește, în general, o jumătate din veniturile obținute în urma satisfacerii parțiale a răspunderii garantate de garanția fiscală.

IRC § 6325 (b) (2) (B). În conformitate cu această dispoziție, se poate emite o descărcare de gestiune atunci când se stabilește că interesul guvernului față de proprietate nu are nicio valoare. Datoriile în vârstă față de garanția fiscală federală sunt mai mari decât valoarea de piață corectă a proprietății sau mai mare decât valoarea de vânzare a proprietății.

De exemplu, IRS are o garanție în valoare de 100.000 $ cu următoarele circumstanțe:

• Proprietate de vânzare pentru: 190.000 dolari
• Reducerea primei remunerații ipotecare (senior pentru IRS): 175.000 dolari
• Minus costuri acceptabile de decontare: $ 15,000
• Creditul IRS este egal cu: $ 0

În acest scenariu, după prezentarea unei cereri de descărcare de gestiune și de aprobare pregătită în mod corespunzător, IRS ar descărca garanția fiscală federală pentru $ 0, deoarece nu există un interes echitabil. Împuternicirea rămâne în vigoare împotriva oricăror altor active ale contribuabilului.

Vă recomand să vă înscrieți serviciile unui profesionist în domeniul fiscal atunci când încercați să vă vindeți proprietatea cu o garanție fiscală federală atașată, cu excepția cazului în care există suficiente capitaluri proprii pentru plata integrală a garanției. Cele două scenarii menționate mai sus au fost simplificate în scop ilustrativ. Experții fiscali cu experiență în domeniile aplicațiilor "descărcare de gestiune" și "subordonare" pot naviga în complexitatea fiecărei situații individuale.

În plus, există situații în care o garanție fiscală federală acordă proprietatea unui terț. În aceste situații se poate aplica o cerere de descărcare de gestiune. Datoria fiscală poate fi, de asemenea, descărcată în anumite circumstanțe. Ambele situații necesită ajutorul unui profesionist cu experiență în domeniul fiscal.

Notă: Există circumstanțe în care poate fi necesară o cerere de certificat de descărcare de gestiune a unei garanții fiscale federale atunci când se vând proprietăți personale, dar acest articol este specific proprietății imobiliare. Consultați un profesionist fiscal dacă aveți întrebări cu privire la cererile de descărcare de gestiune sau de subordonare.