ÎNtrebați expertul: Care sunt reluările ipotecare și este unul potrivit pentru mine?

Dacă doriți să răspundem la una dintre întrebările dvs. de investire în coloana noastră săptămânală Ask the Expert Q & A, trimiteți-ne un e-mail la [email protected]. (Notă: Nu vom răspunde la solicitările de selecție a acțiunilor.)

Întrebare: Am auzit despre ipoteci inverse, dar nu știu prea multe despre ele. Cum sa stiu daca cineva este potrivit pentru mine si cum functioneaza?

Valerie, Seattle, Washington

Raspunsul investitional: Locuintele au fost una dintre cele mai controversate clase de active din ultimii 10 ani. Aceasta a generat câștiguri mari pentru mulți investitori și proprietari de case și pierderi pentru alții. Ca cea mai răspândită clasă de active din țară - începând cu primul trimestru din acest an, 65% dintre americani dețin casele - proprietarii de case provoacă o emoție serioasă pe Strada.

Sub această pânză încărcată emoțional, un produs financiar controversat ajută milioane de proprietari de case își finanțează retragerile.

Într-o ipotecă tradițională, proprietarul face plăți lunare către împrumutător, cu un credit ipotecar investit, care permite proprietarilor să transforme capitalul propriu în numerar. o parte din aceste plăți reducând principalul și adăugând capitaluri proprii. Dar, într-o ipotecă inversă, proprietarii de locuințe extrag acțiuni din locuința lor, primind fie o sumă forfetară, fie plăți lunare.

Congresul a creat programul de reversiune a ipotecilor în 1987 prin Administrația Federală pentru Locuințe (FHA). Deși instituțiile financiare independente oferă de fapt împrumuturi, FHA stabilește regulile și oferă asigurări pentru aceste credite ipotecare.

Cu un credit ipotecar invers, proprietarul nu mai are nicio obligație de a face plăți ipotecare, dar el sau ea are opțiunea de a face deci fără penalități de plată anticipată. Dobânda care se acumulează se adaugă la soldul ipotecar. De asemenea, titularul casei își păstrează titlul de locuință și dreptul de a vinde, limitat numai de soldul ipotecii.

Eligibilitatea pentru o ipotecă inversă se limitează la proprietarii de case cu vârsta de cel puțin 62 de ani și la casele care se califică drept reședință primară. De asemenea, ipoteca asupra casei trebuie să fie suficient de mică pentru a fi plătită cu încasările din ipoteca inversă.

Deoarece o ipotecă inversă elimină plățile ipotecare lunare pentru proprietarii de case, nu există cerințe minime de venit sau credit. > Un alt avantaj important al ipotecii inverse este că veniturile din împrumut sunt scutite de taxe și pot fi utilizate la discreția împrumutatului. Recompensele ipotecare sunt limitate la casele evaluate în valoare de 625.000 de dolari sau mai puțin, dar există o jumătate de jumătate pentru casele care depășesc pragul.

Pentru mulți pensionari care și-au văzut portofoliul căderat brusc în timpul crizei financiare din 2008 și 2009, un bun valoros. Aceasta face ipoteca inversă o opțiune foarte tentantă pentru generarea de venituri și reducerea sau eliminarea plăților ipotecare costisitoare. Dar, la fel ca orice decizie de investiții și financiare, există riscuri.

Costuri și cheltuieli ridicate

Costurile de închidere asociate unei ipoteci inverse sunt de două până la cinci ori mai mari decât o ipotecă standard. inversă ipotecare în SUA, ipoteca de conversie a capitalului propriu (HECM) asigurată de FHA (HECM), există o serie de cheltuieli pentru proprietarii de locuințe.

Premium de asigurare ipotecară (MIP) = 2% din valoarea evaluată sau 1.25%

Taxa de origine bazată pe valoarea estimată a casei:

1.) Valoare estimată sub 125.000 $ = 2.500

• 2. Valoarea evaluată de peste 125.000 $ = 2% din primele 200.000 $ plus un procent din valoarea peste 200.000 $, cu o taxă de 6.000 $
• Asigurarea titlurilor: regionale

Taxe de înregistrare a titlului, avocatului și județului: regionale

Evaluarea imobiliară = $ 300- $ 500

• Sondaj (poate fi necesar) = $ 300- $ 500
• Taxa lunară pentru servicii = 25-35 $
• Deși unele dintre aceste taxe pot fi finanțate prin împrumut, multe sunt necesare înainte de e de aprobare a ipotecii inverse, ceea ce duce la cheltuieli costisitoare în afara buzunarului.
• Plata dobânzii și creșterea principală
• Deținătorii de ipoteci reversibili pot fi, de asemenea, supuși unor sume de împrumut în baloane prin plăți de dobânzi amânate. Acest lucru se datorează faptului că interesul compușilor asupra principalului în cazul în care debitorul nu plătește dobânda așa cum este plătită. Asta ar putea să mărească soldul final de mai multe ori mai mult decât valoarea inițială a împrumutului, în timp ce puține fonduri rămân în casă pentru moștenitori. Cu toate acestea, în cazul în care împrumutatul face toate sau majoritatea plăților de dobânzi în timp ce locuiește în casă, soldul final al împrumutului va fi aproximativ egal cu soldul original al împrumutului.

Încă o persoană responsabilă pentru întreținere, impozite și asigurări

inversarea ipotecii atenuează povara financiară a plăților ipotecare lunare, proprietarul trebuie să păstreze toate taxele și asigurarea actuală. Într-o ipotecă inversă, fondurile pentru impozite și asigurări nu sunt plătite dintr-un fond escrow. Acestea sunt plătite direct de către proprietarul casei, astfel că o perioadă în care impozitele sau asigurările ar putea conduce la o neîndeplinire a obligațiilor ipotecare inverse.

Potențialul pierderii de acasă

Dar, în comparație cu cel mai mare risc de ipotecă inversă, riscurile arata ca lovituri de viteza. În funcție de durata împrumutului, ipoteca inversă are o mare probabilitate ca proprietarul casei să fie în cele din urmă strămutat. Odată ce ipoteca vine în urma, împrumutatul sau moștenitorii proprietății au opțiunea de a refinanța casa și de ao păstra, de a vinde casa și de a retrage orice capitaluri rămase sau de a transforma locuința spre creditor. Odată ce o ipotecă inversă este numită datorată și plătibilă, împrumutatul (sau moștenitorii) ar putea primi prelungiri de timp de către creditor de până la un an pentru a lua această decizie.

În cazul în care proprietatea este predată creditorului, împrumutatul sau moștenitorii nu mai au nici o pretenție față de proprietatea sau capitalul propriu în proprietate. Creditorul are recurs împotriva proprietății, dar nu împotriva împrumutatului personal și nu împotriva moștenitorilor împrumutatului. Astfel, ipoteca se încadrează în categoria cunoscută sub numele de "limită fără recurs".

Un gând final: ipoteca inversă poate fi o opțiune excelentă pentru proprietarii de case care suferă de o lipsă de numerar, dar au capitaluri proprii în casele lor. Dar taxele mari, rata scăzută a rentabilității și pierderea potențială a proprietarului de locuințe fac ipoteca inversă o sursă costisitoare de lichiditate care ar trebui să fie o ultimă soluție pentru majoritatea proprietarilor de locuințe.

Proprietarii de case interesate de o ipotecă inversă ar trebui să contacteze programul HECM al FHA. Consilierii HECM furnizează informații despre cerințele de eligibilitate, implicațiile financiare și alternativele la achiziționarea unui HECM și la rambursarea împrumutului.