Cum pot apărea situații de urgență pentru un prim cumpărătător de casă

Atunci când cumpără o casă, există aparent sute de detalii pentru a participa, în special ca un homebuyer pentru prima dată. Aceste detalii pot varia de la critice la cele inconvenabile, de la linii de proprietate la animale de companie. O chestiune importantă pe care o veți întâlni este cea a incidentului.

"Contingențele sunt clauza dvs." out "," spune Tim Freund, un broker imobiliar din zona Los Angeles. "Ele permit unui cumpărător să iasă dintr-un acord în mod legitim."

Dar vrei să a cumpara o casă, nu iesi afara a unei înțelegeri. Despre ce e vorba?

Obligații comune

Contingentele sunt planul dvs. de protecție pentru cumpărători încorporat, care condiționează vânzarea pentru a vă asigura că nu sunteți profită de acesta. Cea mai obișnuită problemă este o inspecție fizică, care permite cumpărătorilor să determine dacă există o problemă cu casa care este mai mare decât sunt dispuși să o soluționeze. Ar putea fi un acoperiș neclar, o fundație care se sfărâmă - sau o linie de transmisie îngropată în curtea din spate.

Alte condiții ale unei vânzări pot include confirmarea faptului că vânzătorul are un titlu clar - proprietate care nu este legată de un drept de împrumut sau o datorie nedivulgată.

Freund spune însă că cel mai important contingent este aprobarea împrumutului. Dacă nu reușiți să obțineți un credit ipotecar, din orice motiv, puteți anula tranzacția fără penalități. Cel mai important, acest lucru poate însemna recuperarea banilor serioși pe depozit.

Valoarea contingenților de valoare la domiciliu - și piețele fierbinți

O altă situație comună, în special pe o piață de apreciere, este evaluarea proprietății.

Într-o piață fierbinte, este obișnuit să se confrunte cu un război de licitație pentru o casă, vă pitting împotriva altor potențiali cumpărători. În acest caz, este posibil să oferiți mai mult decât prețul de listă. Dacă câștigați suma licitată, dar casa evaluează o valoare inferioară ofertei dvs., va trebui să compensați diferența dintre prețul de achiziție și ce va acoperi împrumutul dvs. de locuință.

Freund spune că există patru rezultate posibile în acest scenariu:

1. Vânzătorul este de acord să reducă prețul la valoarea evaluată (nu țineți respirația)
2. Va trebui să introduceți bani suplimentari pentru a face diferența
3. Tu și vânzătorul pot fi de acord cu un preț de vânzare de compromis plus plus de numerar
4. Contractul de cumpărare este anulat

Deși contingențele protejează cumpărătorul, plasarea prea multor condiții pe o achiziție vă poate scoate din funcționarea unei case, în special pe piața vânzătorului. În astfel de circumstanțe, Freund spune că agentul imobiliar vă poate sfătui să scurtați perioadele de timp de urgență sau, în unele cazuri, chiar să renunțați la situația de apreciere.

Eliminarea contingențelor

Eliberarea sau lichidarea unui contingent elimină o condiție a vânzării și împinge procesul de cumpărare înainte. Freund spune că atunci când o închidere rapidă devine importantă. El dă un exemplu:

Spune cumpărătorul unei case de oraș este aprobat pentru un împrumut, cu inspecția proprietății și toate celelalte due diligence complete. Au fost eliberate contingente și este disponibil un escrow de 30 sau 45 de zile.

"Ei primesc 30 de zile în ea, iar piața bursieră scade cu 10% - și tocmai și-au pierdut avansul", spune Freund. "Acum, cumpărătorul vrea să anuleze. Dar ei și-au ridicat contingențele, ceea ce înseamnă că depozitul lor este acum supus unei confiscări."

Înainte de a ridica contingențele, cumpărătorii pot să renunțe în mod legitim la o achiziție și, 99% din timp, să își retragă întregul depozit fără penalități, spune el. De aceea, agenții imobiliari preferă închiderea rapidă, cum ar fi în termen de 30 de zile - în loc să se întindă la 60 sau chiar 90 de zile.

Homebuyer feriți-vă

Alte situații neprevăzute includ:

• Inspecții și reparații: Un inspector calificat de origine vă spune ce trebuie reparat sau modernizat în casă. Puteți negocia adesea unele elemente importante care trebuie abordate de vânzător.
• Vânzarea unei locuințe anterioare: Trebuie să-ți vinzi casa înainte să cumperi alta.
• Pericole naturale: Acestea sunt descoperite în divulgările obligatorii din partea vânzătorilor și pot include divulgarea faptului că o proprietate se află într-o zonă de cutremur sau în zona de inundații.
• Riscuri neasigurabile: De exemplu, dacă aflați că proprietatea se află într-o zonă de inundații, poate fi asigurată? Și dacă da, cât va costa?

Evitarea problemelor mari și mici

Unele proprietăți sunt legate de regulile și restricțiile impuse de asociațiile proprietarilor de locuințe sau HOA. Aceste organizații de vecinătate oferă facilități și protejează valorile proprietății. Acestea ar putea include întreținerea ascensoarelor într-o clădire de apartamente în creștere sau construcția și întreținerea zonelor comune, cum ar fi lobby-urile, cluburile sau locurile de joacă.

"Poate că asociația proprietarilor de case nu are rezerve adecvate", spune Freund. Dacă este așa, "de fiecare dată când ceva trebuie reparat, există o apreciere specială pentru că nu au rezerve pentru a acoperi acoperișul sau pictura sau orice ar fi."

Dar nu întotdeauna problemele majore care omoară o afacere. Susținerea unei achiziții poate fi o chestiune de ceva fizic, financiar - sau chiar blând.

"Cu doar o săptămână în urmă, am avut o afacere să se destrame, deoarece documentul asociației proprietarilor de locuințe a spus că un proprietar ar putea" avea în mod rezonabil doi câini pe proprietate "- iar clientul meu avea trei câini", spune Freund. "Au fost anulate."

Contingentele pot fi cel mai bun prieten al cumpărătorului.

Hal Bundrick este scriitor de personal la Investmentmatome, un site de finanțe personale. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Imagine prin iStock.