Primii cumpărători de case de odihnă: trebuie să luăm în considerare închirierea pe cont propriu?

O chirie-la-propriul acasă, sau contract de leasing-cumpărare, ar putea părea ca soluția perfectă pentru can't-destul-ajunge-acolo homebuyer. Poate că creditul dvs. are nevoie de câteva retușuri sau nu aveți încă o plată în avans în bancă. Un contract de închiriere-cumpărare vă poate aduce într-o casă proprie, în timp ce alegeți detaliile de cumpărare, nu?

Da - dar nimeni nu spune că va fi ușor.

În primul rând, nu este un slam financiar. Veți plăti probabil mai mult în avans și, în plus față de chiria dvs., veți plăti o taxă premium pentru chirie - o sumă suplimentară care se aplică pentru achiziția potențială.

Totuși, va trebui să economisiți pentru o plată în avans, în timp ce plătiți și facturile și lustruiți scorul dvs. de credit pentru a vă califica să cumpărați casa înainte de încheierea contractului. Poate cel mai rău dintre toate, taxele pentru chirii pe care le-ați construit ca bani serioși pentru cumpărare pot fi pierdute dacă în cele din urmă nu puteți șterge toate obstacolele de cumpărare.

"Cumpărarea de bunuri imobiliare nu este la fel de simplă ca și magazinul chirie în magazin, așa că nu presupuneți că aceștia lucrează la fel", spune Glenn S. Phillips, CEO al Casei Lake Homes Realty din Pelham, Alabama. Phillips a lucrat cu acorduri de închiriere între proprietari, precum și cu firma sa de imobiliari multistate. "Mulți oameni, inclusiv unii agenți licențiați, nu își dau seama de legătura" legăturilor "cu contractele de vânzare-cumpărare necorespunzătoare. Acest lucru poate duce la pierderea de bani, timp - și chiar taxe legale extinse."

Obțineți sfaturi de la un expert în ipotecă

Cum funcționează un contract de închiriere-cumpărare sau de închiriere-la-propriu

Desigur, nici un acord privind proprietățile imobiliare - cumpărarea propriu-zisă sau directă - este o chestiune simplă. Dar achizițiile de închiriere pot fi deosebit de dificil de navigat.

Unele acorduri sunt structurate ca opțiuni de închiriere - închiriați locuința și aveți o opțiune fără legătură cu ao cumpăra în cele din urmă. Un contract de închiriere-cumpărare este mai definitiv, cu un preț de cumpărare stabilit și un interval de timp limitat. Cu ambele, asigurați-vă că ați înțeles:

• Veți plăti probabil un depozit substanțial - în plus față de costurile obișnuite în avans, cum ar fi un depozit pentru animale de companie - și veți avea o plată lunară (chiria) cu o taxă suplimentară (prima de chirie care se acumulează ca bani serieni).
• Plățile de închiriere pot sau nu să se aplice integral achiziției.
• Plata primei de închiriere nu poate fi rambursabilă dacă nu ați terminat de cumpărat. În cele mai multe cazuri, contractele sunt structurate astfel încât, dacă achiziția nu are loc, proprietarul proprietății păstrează toate plățile.
• Legile de stat variază, deci veți avea nevoie de un avocat imobiliar pe partea voastră.

"O abordare alternativă a unui singur contract de leasing-cumpărare este utilizarea a trei contracte", adaugă Phillips. "Unul este un contract standard de achiziție imobiliară standard care are o dată apropiată, care poate fi de luni sau de ani distanță. Al doilea este un contract de închiriere standard pentru perioada de timp înainte de cumpărare. Și cel de-al treilea contract este un acord de opțiune de cumpărare care indică în ce condiții cumpărătorul primește credit pentru plățile de leasing la momentul cumpărării."

În acest scenariu, opțiunea de cumpărare poate include o cerință pentru cumpărător de a plăti proprietarului o anumită sumă de bani - un depozit - care nu poate fi restituit. În schimb, proprietarul scoate casa de pe piață.

"Acest lucru pare complicat, dar în realitate poate fi o abordare juridică mult mai curată și, odată înțeleasă, să evite confuzia pentru toate părțile", spune Phillips.

Poate renunța la proprietate să fie o cale spre casa?

Contractul de tip "rent-to-own" nu poate elimina toate barierele din calea proprietății. De exemplu, în cazul în care cumpărătorul nu își poate permite o plată minimă în avans - sau dacă plățile lunare de închiriere reprezintă o întindere financiară - este îndoielnic că el sau ea va ajunge vreodată la masa de închidere pentru o achiziție.

"Nu începeți o cale care este condamnată de la început", sfătuiește Phillips.

Lola Audu din Comstock, Michigan, a fost un broker imobiliar de peste 20 de ani și are experiență cu contractele de leasing care conțin opțiuni de cumpărare. Și din ceea ce a văzut, rezultatele nu au fost bune.

"Din experiența mea, nu au făcut niciodată o achiziție", spune Audu. "Cumpărătorii care nu pot finanța o achiziție nu sunt adesea cei mai buni candidați pentru proprietate. Creditele și plățile în avans sunt probleme fundamentale, structurale. Acestea trebuie să fie corectate înainte de a cumpăra o casă, mai degrabă decât să încerce să achiziționeze printr-un contract de leasing și să lucreze la probleme de finanțare."

Ea spune că aranjamentele de vânzare-cumpărare devin adesea "experiențe de închiriere glorificate".

"Când entuziasmul inițial de a se afla într-o casă scade, cumpărătorul nu mai are motivul să continue să facă ceea ce este necesar pentru a face corecțiile necesare pentru a obține finanțare", spune Audu.

Phillips of Lake Homes este de acord: "Experiența noastră este că leasing-ul propriu rar devine o achiziție. Dacă se pare că este o scurtătură a proprietarului, nu este așa."

Deși, spune el, nu spune niciodată: "Am o proprietate acum, unde am un chiriaș pe termen foarte lung, despre care cred că se va transforma într-o achiziție. Aceasta este o excepție, și nu am început cu nimic altceva decât un simplu contract de închiriere pentru început, apoi am discutat o posibilă achiziție mai târziu."

Unele companii doresc să reinventeze chirie-la-proprietar propriu

Deci, ruta rent-to-own pare a fi un drum bobinat plin de gropi.Se pare că este aproape imposibil să ajungi de aici (închiriat) acolo (deținând). Dar cel puțin câteva companii doresc să schimbe peisajul de leasing-cumpărare.

Imaginați-vă că găsiți o locuință listată spre vânzare pe piața dvs. - una pe care o iubiți cu adevărat - și cumva cineva să-l cumpere și să-l închirieze înapoi cu o opțiune de cumpărare. Asta face Partenerii de Acasă ai Americii.

Procesul începe cu o cerere inițială și o taxă nerambursabilă de 75 USD. Dacă cererea dvs. de precalificare este aprobată, trimiteți o cerere completă, care implică tragerea unui raport de credit. Apoi Acasă Partenerii vă informează despre chiria lunară maximă pentru care vă calificați.

De acolo, contactați un agent imobiliar și găsiți o casă de care sunteți interesat, iar Home Partners negociază o achiziție. Compania plătește bani, ceea ce facilitează de obicei un transfer rapid de proprietate. Apoi, semnați un contract de leasing de un an cu Home Partners, precum și un contract de vânzare-cumpărare care detaliază prețul pe care îl veți plăti pentru casă dacă vă exercitați opțiunea de a cumpăra. De asemenea, veți plăti un depozit, de obicei în chirie de două luni.

Aveți opțiunea de a cumpăra locuința la un preț prestabilit în orice moment în următorii trei până la cinci ani, dar sunteți angajat să închiriați locuința timp de un an.

Compania oferă în prezent rezidenți în 34 de orașe din 18 state, inclusiv California, Texas, Colorado și Florida. Se pretinde că a cumpărat un imobil de 1 miliard de dolari pentru a pune peste 9.000 de persoane (și 2.500 de animale!) În "locuințe cu dreptul de a cumpăra" case.

HomeLPC este un alt start-up propriu-zis, deși oferă în prezent programul său numai în California și Texas. Dar firma dorește să servească 20 de state până la sfârșitul anului 2016.

Găsiți un creditor pentru a obține aprobarea prealabilă

Efectuați o mutare cu un acord de achiziție-opțiune

Poate că un acord de achiziție-opțiune poate elimina o pereche de camioane în mișcare pe drumul spre proprietate. Este o perspectivă atrăgătoare: mutați-vă într-o casă acum, trageți ridurile, astfel încât să vă puteți califica să cumpărați și, în cele din urmă, să încheiați tranzacția fără a împacheta altă cutie.

S-ar putea să nu fie ușor, dar găsirea unei modalități de a sparge piulița de la domiciliu ar putea face să merite efortul.

Mai multe de la Investmentmatome: Cât de mult îmi pot permite casa? Comparați ratele ipotecare Găsiți un broker de credit ipotecar

Hal Bundrick este scriitor de personal la Investmentmatome, un site de finanțe personale. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Imagine prin iStock.