Cum să obțineți o ipotecă inversă

O ipotecă inversă merită explorată dacă doriți să folosiți o parte din capitalul propriu al locuinței dvs. în pensie - și intenționați să rămâneți în casa dvs. pentru viitorul previzibil. Faceți temele pentru a ști ce să vă așteptați înainte de a obține un credit ipotecar invers.

Iată câteva întrebări frecvente (și răspunsuri) care vă ajută să solicitați și să obțineți un credit ipotecar invers.

Unde primesc o ipotecă inversă?

Cele mai multe credite ipotecare inversate sunt emise ca ipoteci de conversie a capitalului propriu, sau HECM, care sunt asigurate de Administrația Federală pentru Locuințe. Deci, veți dori să alegeți un creditor aprobat de FHA. Creditorii ipotecare non-HECM oferă propriile lor produse, însă nu dispun de aceleași protecții ale consumatorilor ca HECM.

Cum mă calific pentru un HECM?

Trebuie să îndepliniți următoarele cerințe FHA pentru a obține un HECM:

• Aveți 62 ani sau mai mult
• Dumneavoastră și / sau un soț / soție eligibil - care trebuie să fie numit pe împrumut, chiar dacă el / ea nu este co-împrumutat - trăiește în casă ca domiciliu principal. Un "soț eligibil" înseamnă că sunteți căsătorit legal înainte de a aplica un credit ipotecar invers.
• Nu aveți datorii federale delincvente
• Dumneavoastră dețineți propria locuință sau aveți o cantitate mare de capital în ea
• Participați la o sesiune de consiliere obligatorie cu un consilier HECM aprobat de Departamentul Locuințelor și Dezvoltării Urbane
• Casa ta îndeplinește toate standardele de proprietate FHA și cerințele de inundații
• Veți continua să plătiți toate impozitele pe proprietate, asigurarea proprietarilor de locuințe și alte costuri de întreținere ale gospodăriei, atâta timp cât locuiți în casă

Cum îți evaluez creditorul cererea?

Creditorul dvs. va face o evaluare financiară care include tragerea creditului, evaluarea istoricului plăților și a oricăror credite ipotecare restante și asigurarea că nu aveți drepturi de proprietate activă sau datorii federale.

Creditorii solicită, de asemenea, declarații de venit - 401 (k), pensii, asigurări sociale, plătiți dacă mai lucrați etc. - care arată că vă puteți permite să plătiți pentru costurile locuințelor în curs de desfășurare.

În cele din urmă, creditorul va comanda o evaluare a proprietății pentru a determina cât de mult costă casa ta și cât de mult poți împrumuta într-o ipotecă inversă.

De ce trebuie să fac consiliere HECM?

Consilierea obligatorie vă ajută să înțelegeți mai bine ipotecile inverse de la un terț profesionist neutru, spune Cara Pierce, specialist în finanțe în locuințe cu Clearpoint Credit Counseling Solutions, o agenție de consiliere HECM aprobată de HUD.

"Ca consilieri, nu primim mită și, de fapt, nu vorbim deloc cu creditorul", spune Pierce. "Am pus faptele acolo - negi și toți - și lăsăm consumatorii să ia decizia".

Deoarece împrumutați împotriva capitalului propriu, este important să înțelegeți măsura în care o ipotecă inversă ar putea să epuizeze capitalul propriu în timp, în funcție de suma pe care o împrumutați și de valoarea casei dumneavoastră, notează Pierce.

Cât pot împrumuta?

Limita maximă de împrumut HECM a FHA este de 679.650 USD. Dar suma pe care o puteți retrage cu o ipotecă inversă va varia în funcție de vârsta celui mai tânăr debitor (sau de soțul neremunerabil eligibil), de ratele dobânzii curente și de valoarea evaluată a casei dvs., spune Pierce.

Suma totală pe care o puteți lua cu ipoteca inversă se numește "limita principală inițială". În primul an, veți avea un plafon de 60% din limita principală inițială (așa cum a fost stabilită de creditorul dvs.). Singura excepție: dacă aveți o sumă ipotecară existentă care depășește 60% din limita principală inițială, un HECM vă permite să scoateți mai mult de 60% pentru a plăti integral creditul, plus 10% din limita principală inițială în numerar, potrivit Biroului pentru Protecția Financiară a Consumatorilor.

Cât durează să se închidă?

Acest lucru va varia de la creditor la creditor, dar de obicei vă puteți aștepta să închideți o ipotecă inversă în termen de 30 de zile, spune Rob O'Dell, planificator financiar la Coyle Financial Counsel din Napoli, Florida. Aprecierea poate fi cea mai lungă parte a procesului, deoarece unele piețe au un deficit de evaluatori de proprietate și o cerere mare, notează O'Dell.

Cum și când vor fi distribuite fondurile mele?

Aveți câteva opțiuni pentru plățile dvs. (de aceea FHA solicită plățile pe care le veți primi), iar în acest caz se pune în joc o anumită planificare financiară suplimentară. Evaluarea celorlalte fluxuri de venituri pentru pensionari și a costurilor pe termen lung pentru îngrijirea sănătății, de exemplu, va influența modul în care alegeți să primiți fondurile dvs. reversibile pentru credite ipotecare. FHA oferă două tipuri de împrumut invers: o ipotecă cu rată ajustabilă și o ipotecă cu rată fixă.

Cu ARM, puteți alege dintre următoarele opțiuni de plată:

• Posesiune: Setați plăți lunare atâta timp cât dvs. (sau soțul / soția eligibil) rămâneți în casă
• Termen: Setați plățile lunare pentru o perioadă fixă ​​de timp
• Linie de credit: Plăți nespecificate când ai nevoie de ele, până când ți-ai epuizat fondurile
• Modificarea mandatului: O linie de credit și plăți lunare stabilite atâta timp cât tu sau soțul / soția eligibilă locuiți în casă
• Termen modificat: O linie de credit și setați plățile lunare pentru o perioadă fixă ​​de timp aleasă de dumneavoastră

Cu o ipotecă cu rată fixă, veți primi o sumă forfetară unică după ce vă închideți împrumutul. Veți dori să aveți un plan solid pentru a utiliza cumpărarea, fie că este vorba despre plata datoriilor, a cheltuielilor de viață sau a facturilor medicale, de exemplu.

Ce măsuri viitoare trebuie să iau?

Mulți oameni sunt bătuți de ipoteci inverse, spune O'Dell, pentru că au auzit despre taxele de origine și povestiri de groază despre soții care au fost evacuați după ce împrumutatul a murit. Dar aceasta a fost înainte de punerea în aplicare a normelor recente FHA care protejează consumatorii în general, spune el.

Unele dintre aceste reguli includ limitarea sumei permise pentru a fi scoase în primul an, limitând comisioanele de origine a împrumuturilor la 6 000 de dolari și permițând soților eligibili să rămână în casă după ce debitorul moare sau se mută la un centru de îngrijire pe termen lung.

Există riscuri pentru a inversa creditele ipotecare, deci ar trebui să faceți cercetările dvs., contactați un consilier aprobat de HUD și alegeți un creditor HECM aprobat de FHA.

FHA nu asigură împrumuturi de la creditori neaprobați, deci nu există nici o garanție că veți obține aceleași protecții - cum ar fi să lăsați un soț eligibil să se mențină în casă după moarte - dacă o utilizați.

Deborah Kearns este scriitor de personal la Investmentmatome, un site web de finanțe personale. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.