Cum ratele de ipoteca de 8% vor schimba fata proprietatii de casa

In ciuda unei economii tot mai imbunatatite si a unui optimism in jurul pietelor bursiere, sectorul locuințelor rămâne în profunzime. Criza de blocare a pieței continuă să devină neîncălcată - bazată pe nivelurile alarmante ale activităților de blocare a pieței în 2009 și 2010, căderea casei nevândute poate dura mai mulți ani pentru a scăpa.

factorii au intrat recent în joc și sunt susceptibili să afecteze sectorul locuințelor în trimestre și ani în următorii ani, împingând factorul de blocare a pieței în fundal. Și încă o dată, Fannie Mae și Freddie Mac sunt în centrul atenției, în timp ce investitorii dezbat unde ratele dobânzilor și, ulterior, ratele ipotecare de acasă vor merge de aici.

Fannie, Freddie și Fed

În ultimele săptămâni, Administrația Obama și-a unit forțele cu cei din Congres, care cred că creditorii ipotecare Fannie Mae (Federația Națională a Creditelor ipotecare din SUA) și Freddie Mac (Corporația de Împrumuturi Feddie Mac) sunt parte a problemei, nu fac parte din soluție. Ambele întreprinderi sponsorizate de guvern (GSE) au oferit sute de miliarde de dolari în garanții cu împrumuturi cu dobândă redusă, iar majoritatea cred că au contribuit la crearea mediului înconjurător care a condus la boomul nesustenabil al locuințelor.

Ca un număr tot mai mare de legislatori bipartizani căutați să vă micsorați atât pe Fannie Mae, cât și pe Freddie Mac, am putea să ne îndreptăm spre o schimbare profundă a pieței imobiliare. În prezent, Fannie Mae și Freddie Mac servesc un scop important: furnizarea de bănci locale cu fonduri federale care sunt apoi împrumutate proprietarilor de case. Dacă aceste organizații se vor micșora - sau vor fi eliminate complet, după cum speră anumiți factori de decizie - creditorii vor avea doar acces limitat la fondurile federale. Și dacă băncile sunt nevoite să utilizeze mai mult din capitalul propriu pentru a împrumuta, vor cere rate de dobândă mai mari pentru a compensa propriul lor risc crescut.

Rate mai ridicate ale dobânzii = mai puțini cumpărători. Și mai puțini cumpărători înseamnă că prețurile locuințelor pot scădea și mai mult. Iată de ce.

Să spunem că un tânăr vrea să cumpere o locuință de 200.000 de dolari, cu o plată de 10% în avans. Pentru a finanța suma de 180.000 de dolari la rate ale dobânzii curente, de aproximativ 5%, ar trebui să se uite la o plată lunară a dobânzii și a dobânzii lunare (înainte de impozitare și asigurare).

Dar dacă ratele au crescut la 8% plata lunară s-ar ridica la 1.320 dolari. Și cineva care încearcă să cumpere o locuință de 400.000 de dolari ar plăti 800 de dolari pe lună dacă ratele au crescut de la 5% la 8%.

[Dacă sunteți gata să cumpărați o locuință, folosiți calculatorul nostru de ipotecă pentru a vedea care va fi plata lunară a sumei principale și a dobânzii.]

Sfârșitul unei ere?

Una dintre căptușelile de argint ale recentelor criza economică a fost că scăderea prețurilor locuințelor le-a făcut mult mai accesibile. Potrivit Asociației Naționale a Agenții Imobiliari (NAR), indicele de accesibilitate a locuințelor a crescut de la 137,8 în 2008 la 174,6 în 2010. (O valoare de 100 înseamnă că o familie cu venitul mediu median are venituri suficient de mari pentru a se califica pentru un credit ipotecar un indice de peste 100 înseamnă că o familie care a câștigat venitul median are venituri mai mult decât suficient pentru a se califica pentru un împrumut ipotecar pe o locuință cu preț mediu, presupunând o plată în avans de 20%.) Prețurile scăzute ale locuințelor au ajutat, au scăzut ratele dobânzilor, care încep să crească mai mult. Prin matematica mea, o majorare a ratei dobânzii la 8% ar elimina toate câștigurile înregistrate în ultimii ani de indicele NAR.

De ce mă fixez pe 8%? Nu este doar factorul Fannie și Freddie. Retragerea lor de pe piață ar determina ratele ipotecare până la nivelul de 7%, dar restul împingerii ar proveni dintr-o îmbunătățire preconizată a economiei care ar împinge ratele dobânzilor la nivel global, probabil cu 100 până la 200 de puncte de bază în următorii Câțiva ani (adică o creștere a ratei dobânzii de la 1% la 2%).

În general, o activitate economică mai puternică duce la așteptări de creștere a prețurilor. Rezervele Federale, care au un rol-cheie în stabilirea ratelor dobânzilor, tind să crească ratele atunci când o economie se întărește. Este important să rețineți că ratele ipotecilor urmăresc ratele la titlurile de trezorerie de 10 ani, iar aceste rate pe termen lung sunt dictate de piața de obligațiuni și nu de Fed. Cu toate acestea, atunci când Fed ridică rate pe termen scurt, acesta exercită încă o puternică influență indirectă asupra direcției ratelor ipotecare.

Ce înseamnă să cumpărătorii de acasă

Implicațiile sunt clare pentru potențialii cumpărători de case. Dacă intenționați să cumpărați o locuință și va trebui să împrumutați foarte mult, acesta este probabil un timp excelent pentru a bloca un împrumut, în special în timp ce prețurile locuințelor rămân scăzute. Dacă nu vă puteți permite o plată în avans acum, nu este nevoie de panică. În schimb, concentrați-vă pe continuarea creării unei plăți în avans și gândiți-vă să căutați o locuință mai modestă decât v-ați imaginat inițial. Pentru a adăuga încă un alt obstacol, creditorii cer acum majorarea plăților în avans de până la 20% sau 30% - o schimbare mare față de zilele de 5% în scădere. Asta inseamna ca potentialii cumparatori vor avea nevoie de mai mult timp pentru a-si construi economii inainte de a face o plimbare.

Dar daca aveti destule bani pe piata de capital sau in alta parte, nu trebuie sa va grabiti, deoarece imprumuturile devin mai greu de obtinut, tabelele se schimbă în favoarea celor care pot plăti numerar. Veți avea mai puțină concurență pentru casa pe care vreți să o cumpărați și, dacă ratele mai ridicate într-adevăr duc la scăderea cererii, puteți privi în continuare scăderi de preț pentru locuințe în viitor.

Dacă aveți deja o casă și tu "v-ați grăbit să vă plătiți ipoteca, ați putea dori să folosiți încă o dată, deoarece ratele dobânzilor la împrumuturi rămân foarte scăzute conform standardelor istorice. Numerarul pe care îl primiți în cadrul refinanțării poate câștiga un randament mai mare într-un fond indexat pasiv sau într-un fond cu dividende de mare valoare decât ar câștiga în locuințe. Dacă inflația își reia capul urât, așa cum unii se așteaptă ca în următorii câțiva ani, o blocare a unei ipoteci de 5,5% ar fi mai bună și mai bună pe măsură ce inflația va crește mai mult.

Sectorul locuințelor este afectat de atâtea variabile este imposibil să știm cu exactitate cum vor juca ratele dobânzilor, prețurile la domiciliu și cererea în următorii câțiva ani. Dar acțiunile lui Fannie Mae, ale Freddie Mac și ale Rezervei Federale, cu siguranță, vor fi urmărite în lunile următoare.

[Aflați mai multe în caracteristica InvestingAnswers: Cum vă puteți proteja de rata creșterii ipotecilor. >