Creditele ipotecare presupuse: argumente pro și contra pentru cumpărători și vânzători
CITU: LA CREDITELE IPOTECARE, DOBANDA PENTRU AMANARE ESTE ZERO
Cuprins:
- Care este ipoteca presupusă?
- Care ipoteci sunt presupuse?
- Avantajele creditelor asumate
- Pentru vânzători
- Pentru cumpărători
- Dezavantaje ale creditelor asumate
- Pentru vânzători
- Pentru cumpărători
- Cum să-și asume un credit ipotecar
- Divorțul, moartea și presupunerile
- Ce urmeaza?
- calculati cât de mult vă puteți permite casa
- Evita aceste greșeli homebuying
- Învăța ce împrumuturi VA sunt toate despre
O ipotecă presupusă permite unui cumpărător de acasă să se mute nu numai în fosta casă a vânzătorului, ci și să intre în împrumutul vânzătorului.
Având un împrumut presupus ar putea da un vânzător un avantaj de marketing, în special în cazul în care ratele ipotecare au crescut de la vânzător a primit împrumutul.
Pentru un cumpărător, presupunând că un credit ipotecar poate salva mii de dolari în plățile de dobânzi și de închidere - însă ar putea necesita o majorare în avans.
Iată cum funcționează creditele ipotecare și avantajele și dezavantajele pentru cumpărători și vânzători.
Care este ipoteca presupusă?
O ipotecă presupusă este un împrumut de locuință care poate fi transferat de la debitorul inițial la proprietarul ulterior. Rata dobânzii rămâne aceeași. De asemenea, termenul: De exemplu, dacă o ipotecă pe o perioadă de 30 de ani are 3 ani, persoana care își asumă împrumutul are 27 de ani să o plătească.
Dumneavoastră, în calitate de cumpărător, intrați în ipoteca vânzătorului.
"Într-o ipoteză, tu, ca cumpărător, intri în ipoteca vânzătorului ca și cum ai fi avut-o chiar în fața ta și ai trecut numele vânzătorului pe document și ai introdus numele împrumutatului acolo, "Spune Michael G. Barone, partener de conducere al practicii de respectare a ipotecii pentru firma de avocatură Abrams Garfinkel Margolis Bergson din New York City.
" MAI MULT: Veniturile trebuie să vă calificați pentru un credit ipotecar
Care ipoteci sunt presupuse?
Nu toate ipotecile sunt asumate într-o vânzare la domiciliu. Cumpărătorii își pot asuma ipoteci garantate federal sau asigurat, dar nu și alte tipuri de credite pentru locuințe. Asta inseamna:
- Imprumuturile FHA, care sunt asigurate de Administratia Federala pentru Locuinte, sunteți asumabile.
- VA împrumuturi, care sunt garantate de Departamentul Afacerilor Veteranilor, sunteți și cumpărătorul nu trebuie să fie un veteran sau în armată.
- USDA împrumuturi, care sunt garantate de către Departamentul de Agricultură, sunteți asumabile.
- Alte împrumuturi, numite ipoteci convenționale, în general nu sunt presupus într-o vânzare la domiciliu.
" MAI MULT: Împrumuturile FHA: Ce trebuie să știți
Inapoi susAvantajele creditelor asumate
Pentru vânzători
Vânzare mai ușoară: Un credit previzibil poate face casa mai comercială dacă ratele dobânzilor au crescut în anii de la originea ipotecii. Imaginați-vă o situație în care cineva obține o ipotecă presupusă cu o rată a dobânzii de 4,75% și apoi vinde casa cu cinci ani mai târziu, când dobânzile sunt în jur de 7%. Această rată de 4,75%, imposibil de obținut altfel, ar putea lăsa pe cumpărători să-și aleagă casa deasupra celeilalte.
Preț mai mare: Un alt avantaj este o ipotecă ipotecară care îi conferă vânzătorului puterea de negociere asupra prețului. Un vânzător inteligent împletește împrumutul presupus în terenul de vânzare "în prima zi, deci face parte din negociere imediat", spune Barone. "Deci, va trebui să ne plătiți prețul nostru cerut sau puțin mai mult decât prețul nostru cerut."
Pentru cumpărători
Rata dobânzii mai mică: Un împrumut presupus oferă un avantaj direct pentru cumpărătorul de acasă, spune Jim Sahnger, un inițiator ipotecar al companiei C2 Financial Corp. din Jupiter, Florida: "Pro este că primești orice rată au în vigoare".
Un credit previzibil dă vânzătorului puterea de negociere asupra prețului.
Costuri de închidere mai mici: De asemenea, costă mai puțin să-și asume un împrumut decât să obțină un nou credit ipotecar, spun creditorii. Costurile de închidere a creditelor ipotecare sunt, de obicei, de câteva mii de dolari. În schimb, FHA, VA și USDA impun limite de taxe legate de ipoteză, făcându-le mai accesibile decât închiderea costurilor.
" MAI MULT: Costurile de închidere a costurilor ipotecare, explicate
Inapoi susDezavantaje ale creditelor asumate
Pentru vânzători
VA: Împrumuturile FHA și USDA au puține, dacă există, dezavantaje pentru vânzători. Dar vânzătorii care au credite VA pot să lovească o lovitură atunci când cumpărătorii își asumă ipotecile.
Cu un împrumut VA, guvernul garantează că va rambursa o parte din sold în cazul în care împrumutatul este implicit. VA, care limitează această garanție, numește valoarea dolarului "dreptul la împrumut". În funcție de valoarea împrumutului, unele sau toate drepturile debitorului rămân legate în casă cu ipoteca presupusă, chiar și după vânzare.
Deoarece drepturile rămân cu împrumutul asumat, vânzătorul ar putea să nu aibă suficiente drepturi rămase pentru a se califica pentru un alt împrumut VA pentru a cumpăra casa următoare.
Un vânzător poate scăpa de această situație prin vânzarea către un veteran sau membru al armatei care este eligibil pentru a obține un împrumut VA. În acest caz, cumpărătorul poate înlocui dreptul său pentru vânzător. Într-un astfel de caz, VA restabilește dreptul deplin al vânzătorului.
Pentru cumpărători
Plata în avans mare: Creșterea valorilor acasă poate presupune ipotecare torpilă. Pentru a înțelege de ce, rețineți că atunci când un cumpărător își asumă un credit ipotecar, este ca și cum ați intra în ipoteca vânzătorului, care nu mai acoperă costul casei.
Creșterea valorilor acasă poate presupune ipotecare torpilă.
Să spunem că un vânzător, după ce a plătit ipoteca timp de cinci ani, datorează 150.000 de dolari. Cumpărătorul ar presupune această sumă.Dar valoarea casei a crescut la 215.000 de dolari în cei cinci ani pe care vânzătorul la deținut. Cumpărătorul va trebui să plătească diferența.
Reduceți soldul restant al împrumutului (150.000 $) din valoarea casei (215.000 $) și obțineți 65.000 $. Cumparatorul trebuie sa vina cu 65.000 de dolari pentru a cumpara casa. În majoritatea cazurilor, înseamnă obținerea unei a doua ipoteci ", care are, de obicei, rate ale dobânzilor considerabil mai mari", spune Barone. O a doua ipotecă presupune probabil costuri de închidere, subminând în continuare avantajul ipotetic al împrumutului.
Deoarece aprecierea prețurilor la domiciliu poate schița de zăpadă repede, cumpărătorii au un timp mai ușor de asumat ipoteci care sunt doar câțiva ani, spune el.
Asigurarea ipotecară: Împrumuturile FHA pot prezenta un dezavantaj. Plata lor lunară de asigurare ipotecară durează durata de viață a împrumutului și poate fi eliminată numai prin refinanțarea împrumutului. Plățile lunare negau unele dintre avantajele asumării ratei dobânzii mai scăzute a împrumutului.
" MAI MULT: Calculați modul de salvare pentru o plată în avans
Inapoi susCum să-și asume un credit ipotecar
Presupunând că o ipotecă necesită aprobarea creditorului. Dacă un cumpărător și un vânzător intră într-o ipoteză informală, fără să spună creditorului, aceștia își asumă un risc. După ce creditorul constată, poate solicita plata integrală a sumei de credit. Și dacă împrumutul rămâne în numele vânzătorului, vânzătorul rămâne responsabil pentru datorie.
Într-o presupunere corect făcută, noul debitor trebuie să sară prin unele dintre aceleași cercuri care ar fi necesare pentru a se califica pentru un nou împrumut. Servicatorul împrumutului solicită raportul de credit al împrumutatului, plus informații financiare și de angajare.
"Creditorul dorește să se asigure că poți plăti împrumutul, așa că te califică ca și cum ai fi un cumpărător nou", spune Barone.
Creditorul nu va cere o apreciere, spune Sahnger.
În cele din urmă, creditorul eliberează răspunderea debitorului inițial pentru datorie.
Inapoi susDivorțul, moartea și presupunerile
Nu toate ipotezele ipotecare apar din vânzările la domiciliu. Uneori, un soț presupune împrumutul ca urmare a divorțului sau a decesului celuilalt soț.
În aceste cazuri, persoana care își asumă împrumutul trebuie să dovedească abilitatea de a efectua plățile lunare, spune Randy Hopper, vicepreședinte senior al creditelor la domiciliu pentru Credit Union Federal. Aprobarea nu este automată.
În cazul în care nota inițială de împrumut are ambii soți, "creditorul le-ar fi calificat probabil pentru împrumut pe baza veniturilor lor și a celor două fișiere de credit", spune Hopper. "Deci, dacă unul dintre ei nu mai este pe împrumut, atunci trebuie să ne asigurăm că împrumutatul rămas este, de asemenea, calificat pe cont propriu."
