Ce este noua regulă CFPB pentru capacitatea de a plăti pentru tine și pentru ipoteca ta

Biroul de protecție financiară a consumatorilor a făcut în cele din urmă ceea ce acționarii din industria financiară nu au reușit să facă pentru ei înșiși acum un deceniu. Aceștia au adoptat o reglementare cu privire la 800 de pagini la începutul acestei luni, decretând că, înainte ca băncile să acorde o ipotecă, ar trebui să facă un efort de bună credință pentru a determina împrumutatul să le poată plăti înapoi.

Reglementările, emise sub autoritatea reformelor din industria financiară Dodd-Frank, modifică regulamentul Z și vor intra în vigoare - în felul acesta - în 14 ianuarie 2014.

În unele moduri, setul de regs este un avantaj pentru industria financiară, care căuta o modalitate de a limita răspunderea pentru viitoarele împrumuturi rănite, într-un mediu de credite "împuternicit creditorul-fericit". O strategie a reclamantului folosită împotriva băncilor pentru a le forța să scrie în scris soldurile ipotecare a fost afirmația că banca a împrumutat banii proprietarilor de case, știind că probabil nu ar fi capabili să facă plățile și că banca ar împiedica în curând o locuință foarte apreciată.

Principala dispoziție a regulamentului a fost înființarea unui "port sigur". În cazul în care împrumutătorul sare prin anumite cercuri atunci când eliberează ipoteca, regulamentele împiedică consumatorii să facă o contestare mai târziu a ipotecii. Creditorul este protejat de procese - o prevedere pe care industria de creditare o crede că va elibera mai mult capital pentru a slăbi o piață ipotecară strânsă.

Iată cercurile - și ce înseamnă ei:

Creditorii trebuie să verifice informațiile privind veniturile și creditele de la o sursă rezonabilă din partea terților.

Cu câțiva ani în urmă, dacă erați un angajat în vârstă sau ați fost independent și aveați venituri greu de verificat, ați putea lucra în jurul cerințelor de împrumut complet documentate, ați plăti un interes mai mic și ați primit un venituri? Va fi mai greu să faceți asta în viitor. Pentru ca creditul ipotecar să se califice sub prevederile "safe-harbour", banca va trebui să vadă unele dovezi. În practică, acest lucru probabil va însemna că va trebui să declarați acel venit, astfel încât acesta să apară în declarația dvs. fiscală - și să plătiți impozite pe acesta. Cum ar fi trebuit să faci totul.

Raportul dintre datorie și venituri este limitat la 43%.

Aceasta înseamnă că, odată ce se emite ipoteca, costurile serviciului datoriei fixe ale debitorului, inclusiv creditul ipotecar, cardurile de credit, împrumuturile pentru autoturisme, împrumutul studentului și aproape orice altceva înregistrat de birourile de credit, nu pot fi mai mari de 43% sursa de venit. Aceasta nu este o schimbare radicală - 43% se apropie de ceea ce VA (Administrația Veteranilor), FHA (Federal Housing Administration) și Fannie și Freddie sunt dispuși să le permită deja, cu variații minore între ele.

Pentru creditele ipotecare ajustabile, raportul datorie / venit trebuie calculat la cea mai mare plată posibilă din contract în primii cinci ani ai ipotecii.

Aceasta înseamnă că, dacă aveți o plată ipotecară de 1.500 $ pe lună, dar dacă ratele dobânzilor cresc, banca are dreptul să vă majoreze plata la 1.900 $ pe lună ca rezultat în orice moment în primii cinci ani de viață ai împrumut, raportul DTI trebuie calculat pe baza plății de 1.900 USD pe lună, nu a plății de 1.500 USD pe lună. Acest lucru limitează utilizarea ipotecii cu dobândă ajustabilă pentru a ajuta proprietarii casnici marginali să se califice pentru ipoteci pe care nu le-ar putea atinge în termeni cu rată fixă.

Ipotecile calificate nu pot fi pentru termeni mai mari de 30 de ani.

Spre sfarsitul boom-ului imobiliar, devine din ce in ce mai greu ca oamenii sa se califice pentru credite ipotecare de 30 de ani pe care creditorii le-au lansat pentru finantare extinsa - inclusiv ipoteci de 40 de ani. Acestea sunt în continuare legale, dar nu se vor încadra în prevederile privind siguranța portuară. Creditorii nu pot folosi acest truc pentru a eluda regulile DTI.

Dobânzile și creditele de amortizare negative nu se califică.

Până în 2005 - înălțimea freneziei imobiliare, aproape un sfert din toate ipotecile emise au fost împrumuturi "cu dobândă". Asta înseamnă că ați plătit doar dobânda, iar întregul principal a venit datorat, de exemplu, celor cinci ani. Numărul de credite ipotecare deținute de Freddie Mac a crescut cu peste 500%, de la 25 de miliarde de dolari în 2005 la 159 de miliarde de dolari în 2007. Un broker de credite ipotecare de la South Florida mi-a spus în 2006 că mai mult de jumătate din afacerea pe care o aveam atunci - hârtie (amândoi am fost de acord că acest lucru nu s-ar termina bine).

Ipoteza era, în acel moment, că ar fi ușor să refinanțezi într-o proprietate foarte apreciată în cinci ani și ai putea să-i plătești principalului în timpul tău liber.

Partea "extrem de apreciată" a ecuației, desigur, sa dovedit a fi o doozy.

Dobânzile la împrumuturi nu vor mai fi credite ipotecare calificate. Același lucru se aplică și creditelor "negative-amortizante". Adică împrumuturi în care plățile dvs. sunt, de fapt, mai mici decât dobânzile, astfel încât soldul restante să crească, de fapt, pe întreaga durată a împrumutului.

Noul regs descalifică, de asemenea, împrumuturile "plată cu baloane" - parte integrantă a împrumutului cu împrumuturi numai cu dobânzi și cu amortizare negativă - cu excepția cazurilor limitate în zonele rurale unde astfel de împrumuturi sunt deja obișnuite.

În mod curios, regulamentul oferă un stimulent consumatorilor de a obține un împrumut cu dobândă numai: Deoarece aceste împrumuturi nu vor fi "credite ipotecare calificate", dreptul împrumutatului de a da în judecată este păstrat. Dar creditorii au un efect de descurajare corespunzător pentru a le furniza.Ca urmare, costurile pentru astfel de împrumuturi, precum și ipoteca de 40 de ani, rară acum, vor crește probabil. La urma urmei, creditorii se vor aștepta să fie compensați pentru riscul crescut de ipotecă necalificată.

Împrumuturile calificate pot avea puncte și comisioane egale cu cel mult 3% din împrumut.

Acest lucru nu va fi un schimbător de jocuri, deoarece majoritatea creditelor au deja puncte și comisioane sub acest nivel. Efectele sale se vor resimți mai ales în rândul brokerilor ipotecare și în lumea subprime, unde debitorii au mai puține opțiuni. Trei la suta a fost un plafon comun de ceva vreme, oricum.

Creditele ipotecare calificate nu pot fi prețuri mai mari decât 1,5% peste prime.

Acest lucru poate fi dificil, pentru că se controlează controlul prețurilor, iar controlul prețurilor aproape că nu reușește. Aproape prin definiție, această regulă va afecta piața subprime și va avea un impact disparat asupra debitorilor cu scoruri reduse de credit.

În plus, plafonul de prețuri determină probleme dacă curbele de randament cresc. În cazul în care randamentele pe datorii neimpozabile comparabile cresc și oferă un profit mai dulce creditorilor decât piețele ipotecare, capitalul va fugi din subprime și alt-A bazine de ipotecă. Aceasta poate fi o călătorie, dar legea consecințelor neintenționate este o amenințare constantă.

Ceea ce este remarcabil cu privire la reglementare, totuși, este reținerea sa. Autoritățile de reglementare încearcă să găsească un echilibru între protecția consumatorilor de împrumuturi ruinate și consumatorii nevoiași, fără a se comporta, și închiderea fluxului de credite către sectorul locuințelor.

Norma privind capacitatea de plată nu stabilește nicio plată minimă și nici un scor minim de credit. Încă mai rămân creditorii să determine acest lucru pentru ei înșiși.

De asemenea, regula rămâne deschisă pentru creditorii VA pentru a împrumuta credite ipotecare calificate și creditorii FHA să acorde împrumuturi cu doar 3,5% în jos, fără a fi difuzați de regulile ipotecare calificate.

Autoritățile de reglementare scutesc, de asemenea, creditorii VA și Fannie și Freddie de la reguli până la șapte ani. Deoarece acestea sunt o parte atât de mare a pieței ipotecare, noile reguli se vor menține treptat. Acest lucru este din punct de vedere al designului, deoarece CFPB nu a dorit să provoace o întrerupere bruscă pe piața imobiliară încă fragilă.