Vizionarea investiției într-o casă de plajă? Citiți mai întâi

Gândiți-vă cum să cumpărați un bungalou mic lângă golf pentru sezonul de vară următor?

Nu sunteți singuri: este natura umană să doriți să trăiți lângă ocean - dețineți o casă la malul mării seara plimbare pe plaja, cocktail-uri pe verandă cu vedere la surf și adormit la sunetul valurilor crashing.

Dar într-o lume în care evenimentele meteorologice extreme devin normă, riscul de proprietate asupra proprietății de pe malul mării este în creștere - totuși nu ați fi știut niciodată dacă vă uitați la piața imobiliară.

Cercetările au arătat că, în anii care au urmat unei catastrofe naturale majore, valoarea proprietății de coastă crește de fapt. Cazul în cauză: După uraganul Sandy, opt insule din Long Beach, NJ, locuințe și apartamente au fost vândute în decurs de o lună de furtună - cu mult înainte ca energia electrică să fi fost refăcută și să fie ridicată o curte.

Cererea pentru casele de pe malul mării nu se abate, în pofida riscurilor evidente implicate - și guvernul federal, cu programul său subvenționat de asigurare a inundațiilor, pune bazele proiectului de lege. Dar având în vedere schimbările climatice și riscurile de inundații mai mari - să nu mai vorbim de creșterea costurilor pentru asigurători, guvernul și proprietarii de case - chiar dacă prețurile locuințelor la malul mării vor continua să se ridice la vârf sunt discutabile

În lunile imediat următoare unui eveniment meteorologic semnificativ, prețurile locuințelor la malul mării tind să scadă. Dar, în mod surprinzător, căderea doar îngrădește cumpărătorii care sunt dispuși să-și facă propriile sale diguri. Astfel, pe termen lung, prețurile locuințelor din zonele de coastă afectate de furtuni se majorează de obicei din două motive: stocul de locuințe a scăzut, iar cererea este încă acerbă - cel puțin printre cei care nu au trăit efectiv prin dezastru. > De exemplu, în săptămânile după uraganul Sandy, investitorii și casele de casă au coborât pe cartierele lovite în Brooklyn, Queens și Staten Island pentru a cumpăra locuințe deteriorate - pentru bani. Un rezident al Staten Island a declarat pentru The New York Times că a vândut casa lui inundată pentru mai puțin de jumătate din valoarea evaluată - o reducere adâncă pentru cumpărător.

Jed Kolko, economistul-șef la Trulia, afirmă că dezastrele naturale afectează prețurile locuințelor în două moduri. Primul depinde de raportul dintre persoane și unitățile de locuit - adică, câte persoane se îndepărtează după un dezastru și cu cât este distrusă proprietatea. Dacă mai mulți oameni vor să trăiască într-o zonă cu mai puține case disponibile, cererea - și prețurile - vor crește.

Al doilea factor este dacă dezastrul schimbă modul în care oamenii gândesc la zonă. "Percepția riscului viitor afectează cât de mult sunt dispuși să plătească pentru a fi acolo", spune el. "În New Orleans, oamenii știau înainte ca uraganul Katrina să fi lovit că există un risc de uragane, la fel ca în San Francisco oamenii știu că există riscul de cutremure", spune Kolko. "Dar zonele din New York și New Jersey afectate de Hurricane Sandy nu au fost la fel de concentrate asupra daunelor provocate de inundații. O reevaluare a riscului viitor poate afecta valorile acasă, dar este prea devreme pentru a spune dacă Sandy va schimba permanent viziunea oamenilor asupra zonei. "

Conform săptămânii, o casă din Humble, Texas, evaluată la 116.000 de dolari, a fost distrusă în mod repetat de inundații și reconstruită, cu un preț de 2 milioane de dolari prin The Flood National Programul de Asigurare, care este necesar pentru oricine are o ipotecă garantată federal care locuiește într-o zonă de inundații de 100 de ani (o zonă care ar putea întâmpina o inundație o dată pe secol). Aceasta si alte proprietati de pierdere repetata reprezinta peste o treime din costurile programului.

Repararea daunelor repetate - si, in unele cazuri, distrugerea - unei locuinte este probabila ca si evacuarea emotionala pe masura ce se scurge din punct de vedere financiar. Deci, de ce refac oamenii?

Economiștii Okmyung Bin și Craig E. Landry au examinat acest subiect exact într-o prezentare a Centrului de Servicii Coastale, o diviziune a Administrației Naționale de Atom- sfere și Oceanice. Ei au urmărit piața imobiliară într-un județ din Carolina de Nord care a suferit mari daune în timpul uraganului Fran în 1996, precum și a uraganului Floyd în 1. După Floyd, prețurile de vânzare ale locuințelor din zona inundațiilor au fost cu 8,8% mai mici decât au fost înainte fie uraganul a lovit.

Este bunul simț: în urma unui dezastru natural, oamenii vor avea grijă să-și pună din nou viața în acea zonă. Ceea ce este surprinzător este însă faptul că diferența de preț dintre casele din zona inundațiilor și cele din afara zonei a dispărut până în 2005 - doar șase ani după ce Floyd a făcut rău în zonă. În mod similar, imediat după uraganul Andrew 1992, județul Miami-Dade din Florida a cunoscut o scădere accentuată a valorilor de origine în zonele devastate de furtună. Cu toate acestea, după doi ani, aceleași case au apreciat în valoare, atingând în cele din urmă nivelurile pre-uragane.

Bin și Landry atribui această uitare la inundații unui lucru numit "disponibilitate euristică" - ceea ce înseamnă că oamenii, dintr-o experiență, devin mai puțin capabili să judece cât de probabil este ca evenimentul să aibă loc din nou.

Cum funcționează riscul de inundație împotriva riscurilor de inundații

Ratele de asigurare în zonele afectate pot, de asemenea, să influențeze probabilitatea cumpărării sau reconstruirii. De obicei, daunele cauzate locuințelor de pe malul marii după o furtună sunt acoperite de o combinație de asigurări de inundații și de polițe de asigurare a proprietarilor de case private.

Programul Național de Asigurări de Inundații a intrat recent în incendiu, deoarece acoperă mult mai mulți bani decât colectează - în valoare de aproximativ 18 miliarde de dolari înaintea uraganului Sandy. Această datorie, care în cele din urmă se încadrează în contribuabili, este în mare parte rezultatul subvențiilor pentru asigurarea împotriva inundațiilor. Dupa cum a spus Orrin Pilkey, un geolog de coasta al Universitatii Duke, la The Week, "subventionam, chiar incurajam, o dezvoltare foarte periculoasa." Dar tendintele noi in domeniul asigurarilor private ar putea diminua in curand cererea in zonele inundabile. Dezastrele naturale ridică prime și deductibile, spune Ronald Jetmore, director al Jetmore Insurance Group, Inc., Maryland. "Suntem de părere că majoritatea transportatorilor de asigurări trag totul de pe piața de pe coasta Maryland sau cresc substanțial ratele", spune Jetmore. > De fapt, un operator de transport, care era cunoscut ca având cele mai scăzute cote în stat, a implementat recent o creștere a ratei de 30%. Majoritatea companiilor din stat își măresc deductibilitatea vântului și a uraganului, uneori până la 5% din acoperirea locuințelor sau ce ar costa pentru a vă reconstrui casa dacă ar fi distrusă.

Pentru a pune aceste cifre în perspectivă, proprietatea este asigurată pentru 200.000 de dolari, ar trebui să plătiți 10.000 $ din buzunar înainte ca orice vânt sau daune uragane să fie acoperite.

Experiența lui Jetmore nu este izolată. În New Jersey, primele de asigurare de afaceri au urcat de la jumătatea anului 2011 - datorită unor plăți mari după uraganul Irene și alte evenimente meteorologice intense. Ritmurile în zonele non-catastrofe, dimpotrivă, au rămas stabile.

Jetmore spune că spike-ul primelor și deductibilelor nu este un fluke: "Cred că vom vedea mai multe din aceste deductibile mari pentru daunele provocate de vânt și uragan, plătesc pur și simplu mai mult decât iau. " În acest caz, costul crescut al asigurărilor de locuințe în zonele de coastă poate depăși beneficiile subvențiilor federale de asigurări de inundații. Și enclavele familiilor cu venituri medii și cu venituri reduse care dețin proprietăți de coastă pot fi lăsate în frig.

Ce înseamnă viitorul pentru locuințele de pe malul mării?

Având în vedere ceea ce se știe despre schimbările climatice și nivelul mării, pentru a vedea evenimentele meteorologice extreme cum ar fi Hurricane Sandy ca parte a unei tendințe, mai degrabă decât incidente izolate - și unii politicieni și membri ai publicului urmează acest proces.

Guvernatorul New York, Andrew Cuomo, a lansat un plan de a cumpăra cetățeni casele au fost deteriorate sau distruse de uraganul Sandy. Pământul ar fi lăsat să se reintegreze în natură, iar departamentul parcului de orașe sau de stat va decide mai târziu ce să facă cu el. "La un moment dat, trebuie să spui că poate mama Natura nu te vrea aici", a spus Cuomo a declarat într-un interviu cu New York Daily News.

Deși buyout-ul este departe de a fi obligatoriu, ar putea fi o afacere bună pentru mulți proprietari de case. Statul intenționează să ofere "aprecieri corecte ale pieței" pe care Cuomo anticipă că va fi "generos".

Dar chiar și cei care doresc să rămână pot fi forțați să iasă din casele de pe malul mării, pe care familiile lor le dețin de generații. Proprietarii de case din zonele de coastă vulnerabile din întreaga țară s-au confruntat cu o creștere de 20% până la 25% a primelor de asigurare a inundațiilor la 1 ianuarie. Și aceasta este în plus față de creșterile ratei de la asigurătorii lor privați

Experții și localnicii se plâng că primele mai mari, reconstruirea standardelor în zonele inundabile, va prețui pe toți, dar pe cei foarte bogați. Dar dacă evenimente ca Hurricane Sandy devin noul normal, trăirea de-a lungul coastei poate fi foarte bine un lucru din trecut pentru toată lumea.

P.S. -

Indiferent de locul în care alegeți să vă retrageți, trebuie să începeți planificarea cât mai curând posibil. De aceea, aveți nevoie de bootcampul "

Retire în stil, adus de tine de către LearnVest și InvestingAnswers. Acest program de e-mail de 10 zile vă oferă zilnic to-dos, astfel încât să vă puteți bucura de o pensie de zeci de ani, fără griji din când în când.

Faceți clic aici pentru a afla mai multe

Jacqui Kenyon scrie pentru LearnVest Acest articol a apărut inițial la Learnvest.com: Locuințe de locuințe: este valabil riscul? Mai multe povestiri legate de LearnVest: Care costă mai mult: prevenirea schimbărilor climatice sau tratarea acestora Viața după Sandy: Trei sugestii îndrăznețe de a reconstrui orașele pe care le-a lovit