Cum de a evita obtinerea Stuck cu o proprietate de închiriere-Dud

De Jim Ludwick, CFP

Aflați mai multe despre Jim de la Investmentmatome's Ask a Advisor

Dacă vă gândiți să cumpărați o proprietate cu venit rezidențial sau să vă transformați reședința curentă într-o închiriere, poate doriți să vă gândiți din nou. O afacere care arata bine pe suprafata poate ajunge sa te coste cu bani.

Deținerea proprietăților cu venit rezidențial are multe avantaje. Plățile plătite de chiriaș pot plăti sau chiar acoperi plățile ipotecare și puteți construi capital prin aprecierea casei în timp ce obțineți deduceri fiscale la dobânda ipotecară și la depreciere.

Dar există și dezavantaje. Trebuie să colectați chiria și să efectuați singur apelurile de urgență sau să plătiți un manager de proprietate pentru a face acest lucru. Trebuie să vă coordonați cu chiriașii și lucrătorii pentru a efectua reparații, uneori de la distanță. Se pot ivi și locurile de muncă vacante și alte probleme de neplată.

Aceste dezavantaje nu sunt nesemnificative. De aceea este important să acordați timp pentru a evalua cu atenție potențialul unei proprietăți. Ca fost broker comercial imobiliar și proprietar de închiriere, știu că multe proprietăți de închiriere sunt într-adevăr investiții bune. Dar pentru a le găsi pe aceștia, este important să excludem cât mai repede posibil proprietățile inaccesibile.

O modalitate de a face acest lucru este ceea ce eu numesc strategia "10/1/1". Dacă o proprietate nu măsoară până la această valoare, excludeți-o în favoarea celor care o fac.

Aplicarea testului 10/1/1

Cele trei numere se referă la numărul de luni de plăți în chirie într-un an necesar pentru a îndeplini trei cerințe diferite: un fond de cheltuieli, un fond de post vacant și un fond de întreținere.

10: Primul număr reprezintă numărul plăților lunare de închiriere pe care ar trebui să le puteți colecta într-un an pentru a plăti cheltuielile de un an. Aceste cheltuieli includ plăți ipotecare, impozite pe proprietăți imobiliare, costuri de asigurare a proprietății proprietarului și costuri de administrare, inclusiv plata unui administrator de proprietate pentru a gestiona taxele proprietarului, dacă doriți să faceți acest lucru. Dacă nu puteți acoperi cheltuielile de un an cu o chirie de 10 luni, acesta este un semn bun că trebuie să vă întoarceți de la acord.

1: Primul 1 este plata chiriei dedicată unui fond de ocupare a forței de muncă, pentru acoperirea cheltuielilor atunci când se încheie cecul de chirie și altul nu începe imediat. După ce după trei luni de chirie se află în fondul dvs., puteți începe să plătiți această sumă de chirie ca profit, cu condiția să vă ocupați de cea de-a doua 1.

1: Al doilea 1 este plata chiriei care intră într-un fond separat pentru a plăti costurile de întreținere. Având trei luni în chirie în bancă în acest scop este de obicei suficientă.

În practică, aceasta înseamnă că după trei ani de acoperire a tuturor cheltuielilor dvs. și treptat construirea unui fond suficient pentru posibilele locuri de muncă vacante și costurile de întreținere, puteți începe să impachetați o parte din fluxul de numerar de închiriere ca profit. Astfel vei fi acoperit de cheltuieli neprevăzute.

Dacă o proprietate nu poate îndeplini aceste criterii sau dacă nu sunteți în stare să așteptați trei ani pentru a construi o pernă adecvată, este mai bine să o transmiteți mai degrabă decât să descoperiți mai târziu că afacerea nu a fost atât de promițătoare.

Imagine prin iStock.