Nu te juca de ipoteca "joc de taxe"

De Matt McCoy

Aflați mai multe despre Matt pe site-ul nostru Adresați-vă unui consultant

Într-un articol recent, am discutat de ce unii oameni păstrează datorii deductibile. Un motiv se referă la "jocul fiscal" - păstrarea ratei scăzute a dobânzii, a datoriilor deductibile din impozite și încercarea de a câștiga mai mult din investițiile lor. După o discuție recentă despre această problemă, mi sa părut că acest concept este încă înțeles greșit.

Uneori, acest argument este puțin simplificat. De exemplu, dacă rata ipotecară este de 4%, trebuie doar să câștigi 4.01% pentru a "câștiga" jocul, nu? Gresit. Ceea ce este adesea lăsat în afara acestui argument este unul foarte important: implicațiile fiscale - atât bune, cât și rele.

Acest lucru este cel mai bine ilustrat printr-un exemplu. Stând cu ipoteza ratei de 4%, vom folosi un sold ipotecar început de 300.000 $ și vom asuma un împrumut cu rată fixă ​​de 30 de ani. De asemenea, vom ignora impozitele, întreținerea și asigurarea, pentru că puteți avea acele cheltuieli, indiferent dacă aveți un credit ipotecar. Conectarea acestor ipoteze într-un calculator financiar sau într-o foaie de calcul și presupunând că plățile se fac la sfârșitul fiecărei perioade, rezultă următoarele:

• Plata lunară = 1.432,25 USD (360 de plăți)
• Dobânda totală plătită pe durata de viață a împrumutului = 215.608,51 $

Acum, presupuneți că vă gândiți dacă să plătiți acest împrumut în 15 ani sau să investiți această plată suplimentară în altă parte. Primul pas va fi acela de a determina ce ar fi această plată suplimentară. Utilizând calculatorul sau foaia de calcul credibilă, constatăm că aveți nevoie de o plată lunară suplimentară de 786.81 USD. Plata lunară și suma totală a dobânzii plătite pentru acest scenariu sunt următoarele:

• Plata lunară = 2.219,06 dolari (2,219.06 - 1.432,25 dolari = 786,81 dolari)
• Dobânda totală plătită pe întreaga durată a împrumutului = 99.431,48 USD

Prin urmare, plata acestui împrumut ipotecar în 15 ani, mai degrabă decât 30 de ani, ar duce la o economie de cheltuieli cu dobânzile de 116.177 de dolari. Dar aceasta nu este economiile tale reale pentru că ai primit o deducere fiscală pentru dobânda plătită. Presupunând că sunteți în limita impozitului de 28% și că toate dobânzile ipotecare plătite au fost deductibile din impozit, economiile nete ar fi de aproximativ 83.647,46 $ (116,177.03 x 0,72 dolari).

Ne-am dat seama ce economii reale de la plata ipotecii devreme, dar acum trebuie să comparăm asta cu ceva. Trebuie să începem să analizăm ce reprezintă economiile de dobândă. Economiile de dobânzi reprezintă câștigul pe care ar trebui să-l acumulați prin investirea acelei plăți suplimentare pe acești 15 ani pentru a pragul de rentabilitate. Cu toate acestea, pentru a compara merele cu merele, trebuie să ajustăm economiile de dobândă (câștigul investițional pe care îl direcționăm) pentru impozitele pe câștigurile de capital. Presupunând că toate câștigurile sunt pe termen lung și că rata de impozitare aplicabilă este de 15%, rezultatul este un câștig ajustat de 98.408,78 $. Dacă rămânem disciplinați și investim acea plată suplimentară de 786 $. 81 în fiecare lună timp de 15 ani, vom investi un total de 141.625,80 $ (786.81 x 180 dolari). Adăugarea câștigului ajustat de mai sus la valoarea investiției lunare ne dă o sumă viitoare necesară în 15 ani de 239.565,58 $. Stai aproape - suntem aproape acolo.

Acum avem interesul salvat și suma viitoare necesară, dar avem nevoie de o rată de rentabilitate comparabilă cu rata ipotecară. Conectarea la suma viitoare necesară (239.565,58 dolari), plata lunară pe care o vom aloca (786.81 dolari), timpul pe care îl vom investi (15 ani sau 180 investiții) și suma pe care am alocat-o în prezent pentru suma viitoare (zero), putem rezolva rata de rentabilitate. Acest lucru ne oferă următoarea rată de rentabilitate:

• Rata de rentabilitate necesară pentru a rupe chiar = 6.56%

Deci, pentru a fi indiferenți între cele două opțiuni, trebuie să câștigați un randament compus de peste 6,5% pe parcursul acestei perioade de 15 ani. Scopul acestui exercițiu este cu siguranță să nu spunem că acest lucru este imposibil, dar nu vă lăsați păcăliți să credeți că este la fel de alb și negru, cum ar putea să pară unii. Acestea fiind spuse, rețineți că această rată a ipotecii este fixă ​​- o variabilă cunoscută pentru durata de viață a împrumutului - în timp ce rentabilitatea viitoare a investiției și ratele viitoare de impozitare sunt ambele variabile necunoscute.

Acest exemplu poate să nu se potrivească fiecărui scenariu, însă poate fi folosit un mod simplu de a-mi ilustra punctul. Folosind același scenariu, o bandă mai mică de impozitare (mai puțin o deducere) are ca rezultat o rată mai mare de răspândire necesară pentru a rupe chiar și o cotă de impozitare mai mare (mai mult dintr-o deducere) duce la o rată mai mică, totul fiind egal.

Pe parcursul carierei mele, am învățat să pun la îndoială totul și să nu iau nimic la valoare. Regulile financiare ale "cunoașterii" culturale și cele culturale financiare, ambele fiind împărtășite în comun, sunt adesea incomplete sau greșite. Vă sugerez să întrebați, de asemenea, regulile de degetul mare și cunoștințele culturale pentru a vedea dacă acestea vă suportă. Cel mai probabil, nu vor.