Trusturile de investiții imobiliare au explicat: REIT-urile au scăpat de cel mai rău dintre cei care au avut parte de Sandy, deci este un moment bun pentru a cumpăra?

Este momentul potrivit să cumperi REIT-uri? Un REIT sau un trust de investiții imobiliare este o companie care investește în imobiliare direct fie prin ipoteci, fie prin proprietatea imobiliară reală.

Ce sunt REIT-urile?

În esență, REIT-urile sunt doar societăți holdinguri imobiliare care se califică pentru un tratament fiscal special în temeiul legii. În mod specific, IRS scutește REIT-urile de plata impozitului pe profit la nivel corporativ, atâta timp cât acestea dețin cel puțin 75% din portofoliul lor de investiții în investiții imobiliare calificate (mai există și ipoteci REIT care dețin ipoteci, mai degrabă decât imobiliare). Prin lege, REIT-urile trebuie să plătească 90% din venitul lor sau mai mult pentru acționari. La rândul lor, acționarii trebuie să revendice toate veniturile REIT pe declarațiile lor fiscale individuale și, în general, trebuie să plătească veniturile obișnuite ale impozitului pe profit.

Ce a făcut Hurricane Sandy să REIT?

Până acum, REIT-urile din nord-estul țării au dispărut fără prea multă pagubă de la Hurricane Sandy. Când furtuna se închidea pe Jersey Shore, investitorii REIT deveniseră destul de nervoși. La un moment dat, analiștii s-au îngrijorat că până în 9.000 de proprietăți deținute de REIT au fost în calea Tropical Storm Sandy.

Alexanders, Inc. (NYSE - ALX), a fost în special în pericol. Pe măsură ce REIT-urile merg, acest 2,2 miliarde de încredere este unul mic. Dar toate cele șase proprietăți s-au așezat pe calea lui Hurricane Sandy - în partea dreaptă a metroului din New York. Cu toate acestea, încrederea a scăpat de daune majore. Proprietățile sale sunt stabilite înapoi în Manhattan. În timp ce Manhattanul inferior a fost încurcat cu o creștere de 15 metri, care a inundat site-ul World Trade Center printre alte site-uri, proprietățile ALX au suferit doar o ușoară deteriorare. Între timp, Staten Island și Brooklyn stau între Manhattan și oceanul deschis, luând greutatea pedepsei.

Piețele abia au clipi.

Prețul acțiunilor a crescut drastic pe vestea că Alexander a negociat o vânzare profitabilă a King's Plaza, un mall din Brooklyn … și este clar că abordarea și trecerea furtunii au fost un eveniment neconform, în ceea ce-i privește pe acționarii lui Alexander.

Primul REIT din New Jersey (NYSE - FREVS), pe de altă parte, a oferit o oportunitate de tranzacționare modestă. Acest trust rezidențial de investiții imobiliare are aproape toate proprietățile sale în New Jersey.

A existat o scădere foarte modestă la volumul mai mare decât cel normal înainte de furtună. Iar când furtuna a trecut și daunele s-au dovedit a fi neglijabile, stocul a crescut și mai mult decât a fost înainte. Cu toate acestea, diminuarea înainte de furtună nu a fost suficientă pentru a-și asuma riscul. Nu a fost cu mult mai mare decât variațiile normale de zi cu zi ale prețului acțiunilor.

Dacă orice REIT ar fi trebuit să vândă o mare panică imediat înainte de lovirea furtunii, ar fi trebuit să fie aceste două. Dar nu au făcut-o. De ce?

Ei bine, așa cum am văzut în acest articol, asigurările de inundații acoperă doar aproximativ 15% din proprietarii de case. Însă REIT-urile cumpără asigurări de inundații mai des decât proprietarii individuali de pământ, ceea ce duce la înlăturarea lucrurilor. New York este, de asemenea, o piata imobiliara verticala. Inundațiile care ar distruge cu desăvârșire o structură cu o singură poveste sunt evenimente relativ minore pentru înalte ascensiuni. Și nici REIT nu a fost expus în întregime liniei de coastă.

Cu toate acestea, dacă există o lecție care trebuie învățată aici, este aceasta: REIT-urile au sens sau nu au sens bazat pe fundamentale pe termen lung. Gândiți-vă la venituri, la prețuri la câștiguri, la prețuri la carte și la sensibilitatea veniturilor la schimbările de pe piața ciclică. De exemplu, unele mall-uri de vânzare cu amănuntul - un pachet REIT - o iau pe bărbie în economii lente atunci când nu își pot umple sloturile de magazin cu chiriașii plătitori. Dacă se scoate doar o singură "ancora" - Macy, JCPenneys, Sears, Bloomingdales etc., care pot rupe curajul dintr-un mall REIT.

Ce rol trebuie să joace REITs într-un portofoliu?

Din punct de vedere istoric, investitorii au deținut REIT-uri ca o clasă de active suplimentare. Acestea au avut tendința de a acționa puternic atunci când stocurile erau slabe. Spre deosebire de obligațiuni, REIT-urile au, de asemenea, o protecție integrată a inflației: Ele câștigă mai degrabă active grele, decât datorii, pentru un singur lucru. Și REIT-urile beneficiază, de asemenea, de libertate - în general - de a-și ajusta chiriile ascendente ca răspuns la inflație.

REIT-urile au fost de mult timp un aditiv favorit pentru portofoliile de acțiuni și de obligațiuni pentru operatorii de alocare a activelor. Motivul: REIT-urile zig-zagă în timp ce totul altceva era zgârcit. În termeni matematici, REIT au avut un coeficient de corelație relativ scăzut în comparație cu acțiunile, obligațiunile și alte clase de active. Aceasta a însemnat că REIT-urile au oferit un beneficiu util pentru diversificare.

În ultimii ani, însă, beneficiul diversificării a început să scadă. REIT-urile și acțiunile au tendința de a se deplasa mai mult în tandem - în parte pentru că recesiunea din 2008-2009 a adus o creștere uriașă a ratelor de neocupare pentru toate tipurile de proprietăți comerciale, de la mall-uri la clădiri de birouri - ambele capse REIT.

Privite în mod privat REIT: joacă un rol în umbre

Introduceți REIT-urile care nu sunt tranzacționate public. Nu toate tranzacțiile REIT sunt tranzacționate în mod public, dar o mulțime de societăți cu capital integral privat trebuie să strângă capital din când în când sau poate aveți un director care dorește să se pensioneze și să scape de acțiuni sau de un investitor proeminent care trebuie lichidat.Când se întâmplă acest lucru, trebuie să găsească pe altcineva să-și cumpere interesul.

Dacă te implici în acestea, intră cu ochii larg deschiși. Acestea sunt cu adevărat pentru investitori sofisticați și experimentați. Puteți obține un randament mare pe unele dintre ele, mai ales pentru că vânzătorul de obicei trebuie să vândă acțiuni la un discount adânc. Aceasta stimulează rentabilitatea eficientă a investiției - atunci când funcționează conform planificării. Dar amintiți - probabil că va trebui să vă vindeți acțiunile la o reducere, de asemenea, din cauza unui fenomen pe care finanțatorii îl numesc "prima de lichiditate". Oamenii vor plăti prețuri mai mari pentru o poziție pe care o pot vinde cu ușurință decât vor pentru o poziție pe care o vor avea probleme de descărcare.

Puteți achiziționa acțiuni private REIT direct de la proprietari, dar este mai frecvent pentru ei să treacă printr-un broker care se specializează pe această piață. Brokerul va adăuga o comisie primei de lichiditate deja substanțiale - 12% reprezintă o încărcătură destul de tipică în acest spațiu, potrivit Blue Vault Partners, o firmă de consultanță și cercetare specializată în sectorul REIT care nu este public. Acestea nu sunt vehicule comerciale: este mai bine să le mențineți pe termen lung și să luați venitul. Potrivit studiului Blue Vault Partner și University of Texas, aproximativ 75% din performanța privată a REIT se datorează veniturilor, oricum.

REIT: generatoare de venituri volatile

După o perioadă de recesiune, ca și toate activele imobiliare, REIT-urile au revenit puternic în ultimii patru ani. Și, desigur, au atras o mulțime de capital, ceea ce tinde să mărească prețurile. REIT-urile în ansamblu au crescut cu aproape 18,5% pe an în ultimii trei ani, la intrări puternice. Fondul Vanguard REIT Index a scuipat acum un randament de 3,4%. Există câteva REITS individuale, cum ar fi First REIT din New Jersey, de mai sus, care vă vor aduce între 6 și 7 procente. Dar investitorii nu trăiesc doar cu venituri.

REIT-urile sunt generatoare de venituri fine - și generează în jur de două ori venitul S & P 500 la un moment dat. Dar ele nu sunt de încredere venituri generatoare. Nu există nicio garanție că veți primi o plată a dividendelor. Aveți nevoie de venituri de încredere? Obțineți o legătură de înaltă calitate sau o anuitate. Acestea fiind spuse, REIT-urile comerciale tind să se blocheze în leasing-uri lungi, să zicem, în mall-uri, ceea ce ajută la netezirea suferințelor și a coborârilor.