De ce creditele ipotecare sunt mai greu vinde acum

Milioane de americani care nu au salvat suficienți bani pentru pensionare au încă o plasă de siguranță potențială: capitalul propriu. Dar schimbările recente de a inversa creditele ipotecare înseamnă că seniorii și familiile lor pot avea decizii mai dure de făcut.

Împrumuturile contrare permit persoanelor de peste 62 de ani să-și atingă capitalul propriu fără a trebui să plătească banii înapoi până când se mută, vinde casa sau mor. Împrumutatul poate efectua plăți sub formă de sume forfetare, cecuri lunare sau prin intermediul unei linii de credit care poate fi utilizată la alegere. Datoria reversibilă a creditului ipotecar crește în timp, de regulă la rate ale dobânzii variabile, și poate să diminueze toate capitalurile proprii, fără a lăsa nimic pentru moștenitori. În cazul în care casa este în valoare de mai puțin decât soldul revers ipotecar, deși, debitorii și moștenitorii lor nu pot fi trași la răspundere pentru această pierdere.

Împrumuturile au obținut o reputație proastă în calitate de agenți de vânzări care sufereau de provocări, care au fost afectați de vârstnicii care nu înțelegeau complexitatea împrumuturilor sau care aveau probleme financiare atât de grave încât ardeau rapid prin bani. O altă problemă au fost consultanții fără scrupule care au cerut oamenilor să-și folosească capitalul pentru a cumpăra investiții discutabile, inclusiv anuități scumpe.

De-a lungul anilor, Departamentul Locuințelor și Dezvoltării Urbane din S.U.A., care supraveghează programul ipotecar de conversie a capitalului propriu, care asigură majoritatea ipotecilor inverse, a implementat modificări care au făcut ca împrumuturile să fie mai sigure și, în unele cazuri, mai ieftine.

Costurile au scăzut suficient încât planificatorii financiari care plătesc numai taxe care, în mod tradițional, au evitat aceste împrumuturi au început să le recomande clienților mai bogați ca strategie de protecție a portofoliului. Oamenii ar putea împrumuta împotriva unei linii de credit ipotecare inversă atunci când piețele au scăzut, mai degrabă decât să vândă acțiuni la cele mai scăzute valori. Cercetările, o mare parte din ele publicate în revista influentă de planificare financiară, au constatat că strategia permitea oamenilor să cheltuiască mai mult cu un risc mai mic de a pierde bani în pensionare.

În octombrie 2017, administrația Trump a redus suma pe care oamenii ar fi putut să o împrumute și a mărit costurile, ridicând prima de asigurare ipotecară pentru o linie de credit de la 0,5% la 2% din valoarea unei locuințe. Secretarul HUD, Ben Carson, a citat pierderile din program și necesitatea de ao pune pe o "bază mai durabilă".

Utilizarea ipotecilor inverse pentru protejarea portofoliului poate avea înțeles, dar strategia este mai dificilă de a vinde acum cu modificările, spune planificatorul financiar certificat Michael Kitces din Columbia, Maryland, care a fost un avocat timpuriu al strategiei.

"Pentru un client în mod rezonabil aflat în dificultate, care are o casă de 300.000 de dolari sau 500.000 de dolari, este vorba despre costuri de 6000 până la 10.000 de dolari, doar dacă ai nevoie de linia de credit", spune Kitces. "Este vorba de un obstacol miniatural pentru majoritatea clienților".

Chiar înainte ca ipotecile inverse să devină mai scumpe, Biroul de protecție financiară a consumatorilor a avertizat anul trecut împotriva unei alte strategii pe care o promovau unii consilieri financiari: utilizarea împrumuturilor pentru întârzierea revendicării Asigurărilor Sociale.

Beneficiile asigurărilor sociale cresc de la 7% la 8% în fiecare an, fiind întârziate după vârsta de 62 de ani, dar costurile și riscurile ipotecilor inverse depășesc, în general, beneficiile cumulate pe durata de viață ale controalelor de securitate socială mai mari, spune CFPB. Împrumutul banilor pentru cheltuieli de trai la începutul pensionării poate însemna că nu mai sunt suficiente pentru a face față șocurilor financiare ulterioare, cum ar fi îngrijirea pe termen lung.

CFPB a luat măsuri în 2016 împotriva a trei creditori ipotecare inversă pentru publicitatea înșelătoare, care a susținut că oamenii nu și-ar putea pierde casele. Deși debitorii nu trebuie să plătească lunar pentru împrumuturi, trebuie să țină pasul cu impozitele pe proprietate, asigurarea și întreținerea.

Aceste zile, creditele ipotecare inversate pot fi cele mai potrivite pentru modul în care mulți oameni le-au folosit în mod tradițional: să plătească creditele ipotecare existente, astfel încât să poată elimina plățile lunare sau să genereze venituri lunare la pensionare, spune Wade Pfau, profesor de venituri de pensionare la Colegiul American de servicii financiare în Bryn Mawr, Pennsylvania. Acești debitori au beneficiat efectiv de unele dintre aceste modificări, care au inclus o reducere a primelor anuale de asigurare aferente sumei împrumutate.

"Soldul dvs. de împrumut crește mai lent, ceea ce este bun", spune Pfau, autorul cărții actualizate recent "Împrumuturile reversibile".

Grădina scurtă a strategiei de protecție a portofoliului ar fi putut avea o căptușeală de argint: a luat mai mulți planificatori financiari gândindu-se la un produs pe care îl evită. Kristi Sullivan, planificator financiar certificat în Denver, declară că acum discută mai des despre clienți cu privire la ipotecile inverse și potențialele utilizări ale capitalului propriu în pensie.

"Unii oameni sunt încă reticenți în a discuta despre această opțiune, dar tot mai mulți sunt pregătiți să asculte și să privească modelele financiare folosind o ipotecă inversă", spune Sullivan.

Acest articol a fost scris de Investmentmatome și a fost inițial publicat de The Associated Press.