Obțineți un Ipotecar mai sigur utilizând aceste sfaturi post-criză

Creditele ipotecare sunt mai sigure decât acum 10 ani. Acesta este efectul principal al crizei financiare 2008-2009 pe piața creditelor ipotecare.

Următoarele tipuri de împrumuturi au fost populare în perioada de boom a locuințelor în perioada începută până la mijlocul anilor 2000, dar nu sunt disponibile acum pentru cei mai mulți debitori:

• Documentele ipotecare low-doc au permis împrumutaților să obțină împrumuturi fără să documenteze veniturile și activele.
• Dobânzile ipotecare numai pentru împrumuturi au permis creditorilor să cumpere case pe care altfel nu și-au putut permite cu o plată lunară inițial redusă. Dar împrumuturile erau echivalentul financiar al bombelor temporale: perioada de dobândă a expirat după câțiva ani, iar apoi debitorii au trebuit să plătească principalul, catapultând plățile lunare dincolo de capacitatea multor proprietari de a plăti.
• Subprime ipoteci - împrumuturi de acasă pentru debitori cu credit redus - a crescut în popularitate, mergând de la 8% din creditele ipotecare în 2003 la 20% în 2005 și 2006.

Nu trebuie să fii expert pentru a vedea cum o mulțime de împrumuturi ar putea merge rău. Dar cumva investitorii au fost surprinși când un număr mare de debitori au încetat să-și plătească ipotecile. Până în septembrie 2008, 5,3% din creditele ipotecare au fost delincvente, ceea ce înseamnă că 1 din 19 debitori a avut cel puțin 30 de zile în urma plăților. În primul trimestru al anului 2010, rata de delincvență a depășit nivelul de 11,54%, ceea ce înseamnă că aproximativ 1 din 9 debitori a întârziat cu plățile la domiciliu.

Milioane de debitori delincvenți și-au pierdut casele. Din 2007 până în 2016, aproape 7,8 milioane de execuții au fost finalizate, potrivit CoreLogic. Rata de proprietar a scăzut și nu sa recuperat. În al doilea trimestru al anului 2008, 68,1% dintre gospodării și-au deținut casele; 10 ani mai târziu, 64,3% au făcut-o.

»După Marea Recesiune, suntem 10 ani mai înțelepți? Vedeți mai multe sfaturi despre pregătirea și prosperarea

Opriți-l să nu se întâmple din nou

Conform unui sondaj realizat recent de Investmentmatome, efectuat online de The Harris Poll la peste 2.000 de adulți din SUA, aproape 4 din 5 americani (79%) au avut un impact financiar negativ din cauza crizei financiare; printre ei, mai mult de jumătate (55%) au declarat că încă nu s-au recuperat pe deplin financiar.

Și oamenii sunt încă traumatizați de ipoteze. În același sondaj, 31% dintre respondenți au afirmat că criza financiară le-ar face mai conservatoare atunci când estimează cât de mult își pot permite și 24% au spus că vor avea nevoie de o plată mai mare dacă ar cumpăra o locuință acum. În plus, 7% dintre americani au declarat că au întârziat proprietatea în urma crizei financiare. Pentru cei sub 35 de ani, cifra a fost de 13%.

Pentru a preveni reapariția crizei locuințelor, legislatorii și autoritățile de reglementare au creat reguli care limitează disponibilitatea ipotecilor exotice, iar autoritățile de reglementare și avocații au creat instrumente pe care consumatorii le pot utiliza pentru a obține un credit ipotecar sigur.

Obțineți un împrumut pe care vă puteți permite să-l rambursați

Chiar și cu aceste noi reglementări și cu uneltele prietenoase consumatorilor, depinde de dvs. să vă informați și să vă cunoașteți limitele. Iată câteva strategii.

Știți ce vă puteți permite.Primul pas către obținerea unui credit ipotecar la prețuri accesibile este cumpărarea unei locuințe accesibile. Calculatorul Investmentmatome pentru accesul la domiciliu este un instrument care vă permite să găsiți gama de prețuri de la domiciliu, de la "la prețuri accesibile" la "întindere" la "agresiv".

Accesibilitatea la prețurile de acasă a fost o altă victimă a crizei financiare. În studiul lui Investmentmatome, 12% dintre respondenți au declarat că își fac griji că nu vor putea să-și permită să cumpere o locuință ca urmare a crizei financiare. Și 19% au afirmat că salariul lor a rămas stagnat de la criza financiară.

Obțineți aprobarea pentru un credit ipotecar. O aprobare prealabilă vă oferă o imagine și mai exactă a cât de mult vă puteți permite să împrumutați. Obținerea unei aprobări prealabile vă oferă experiența colectării documentației dvs., ceea ce va trebui să faceți atunci când solicitați mai târziu creditul ipotecar. Aceasta marchează o schimbare de la începutul anilor la mijlocul anilor 2000, când debitorii nu au fost nevoiți întotdeauna să-și documenteze veniturile și activele.

Păstrați plățile datoriei sub control. Când solicitați o ipotecă, creditorii acordă o atenție deosebită raportului dvs. datorie-venit, sau DTI. Este procentul din venitul dvs. lunar, înainte de impozitare, care se îndreaptă spre plățile datorate.

O regulă importantă este de a vă menține DTI la 36% sau mai puțin, chiar dacă creditorii vă pot permite să împrumutați până la 43% sau chiar mai mare în unele cazuri.

Cum s-au schimbat standardele de accesibilitate din 2008: După crearea Biroului pentru Protecția Financiară a consumatorilor în 2010, o prioritate majoră a fost reformarea afacerii ipotecare. Agenția a adoptat o normă privind capacitatea de rambursare a creditelor ipotecare, care impune creditorilor:

• Verificați informațiile privind veniturile și creditele, în loc să luați cuvântul împrumutatului. În timpul boom-ului de locuințe, creditorii au permis creditorilor să obțină credite ipotecare fără a dovedi veniturile și activele lor. Această regulă a plasat aceste limite ale împrumuturilor reduse pentru cele mai multe debitori.
• Capulați rata maximă a datoriei-venituri la 43%. (Unele excepții permit creditorilor bine calificați să împrumute până la 50% DTI.)
• Limitați punctele și taxele la cel mult 3% din suma ipotecii.

Aceste linii directoare par a fi bun simț, dar CFPB a pus în aplicare regulile pentru a împiedica creditorii să ignore bunul simț în timpul următorului boom.

CFPB a făcut și alte modificări pentru a face ipotecile mai sigure.Creditorii au introdus o ipotecă cu rată de ajustare în timpul boom-ului numit ARM de plată-opțiune, care avea o trăsătură înfricoșătoare: în unele cazuri, debitorii ar fi putut efectua plăți minime care nu acoperă nici măcar interesul lunii respective, împrumutul, chiar și după efectuarea unei plăți.

În conformitate cu norma ipotecară calificată a CFPB, acele ARM-uri cu risc opțional de plată nu mai sunt permise. Nici creditele ipotecare cu dobândă, nici împrumuturile pentru locuințe cu plată în baloane nu sunt. Și penalitățile de plată anticipată sunt interzise pentru majoritatea ipotecilor.

Comparați ofertele ipotecare

Pentru a face compararea împrumuturilor mai ușoară, CFPB a creat o descriere în trei pagini numită Estimarea împrumutului. Creditorii trebuie să furnizeze estimări de împrumut clienților care solicită ipoteci.

Utilizați această scurtătură pentru estimarea împrumutului. Plasați două sau mai multe Estimări de împrumut unul lângă altul. Mergeți la pagina 3 a fiecărei estimări a împrumutului și concentrați-vă pe secțiunea "Comparații" și în special pe două numere: cât va costa ipoteca în primii cinci ani și cât va fi rambursat principalul în acești cinci ani. care împrumut este mai bun.

Estimarea împrumutului ajută și la o altă sarcină: reducerea costurilor de închidere.

Cum s-au schimbat comparațiile de împrumut din 2008: Timp de decenii, solicitanții de credite ipotecare au primit de la creditorii lor o dezvăluire numită "Estimarea bunelor credințe". Costul detaliat al închiderii documentului, însă nu a facilitat împrumutătorilor să compare ofertele de împrumut.

CFPB credea că prea mulți debitori ipotecari irosesc bani prin aplicarea cu un singur împrumutător. Agenția a estimat că, dacă a creat o divulgare care a făcut ușor compararea ofertelor de împrumut, mai mulți debitori s-ar aplica la mai mulți creditori.

CFPB a înlocuit Estimarea Bună Credință cu Estimarea împrumutului în 2015, după un proces de dezvoltare de 4½ ani.

Unde sunt ipotecile acum?

În septembrie 2008, guvernul federal a preluat întreprinderile sponsorizate de guvern Fannie Mae și Freddie Mac, plasându-le în conservator. Zece ani mai târziu, ei sunt încă în conservare, cu o presiune politică mică pentru a le reforma.

Unii cercetători susțin că ipotecile sunt prea greu de obținut. Potrivit Institutului Urban, "creditul prea strict" a împiedicat 5,2 milioane de debitori să obțină credite ipotecare din 2009 până în 2014, plus alte 1,1 milioane în 2015.

Standardele de credit s-au slăbit, dar lent. Scorul mediu de credit pentru toate creditele ipotecare închise în august 2011 a fost de 741, potrivit Ellie Mae. În iulie 2018, a fost de 725.

Spre deosebire de ipotecile precare ale anilor de boom, ipotecile de astăzi sunt benigne. Dar standardele sunt mai stricte, iar debitorii cu cea mai bună calificare au rapoarte scăzute ale datoriilor și veniturilor și scoruri mari de creditare.